[8.21부동산대책]재건축 규제 얼마나 어떻게 풀리나?

'안전 진단 기준' 대폭 완화 잠실주공 5단지, 대치 은마 등 재건축사업 '물꼬'

정부의 재건축 규제 완화로 서울 강남과 송파·서초구 일대의 재건축 사업이 활기를 띨 전망이다. 절차를 간소화하고 불필요한 제도가 폐지돼 조속한 사업진행이 가능해 졌기 때문이다. 

◆안전진단 절차 간소화

정부는 특히 안전 진단 기준을 대폭 완화하기로 했다. 이에 따라 현행 예비·정밀 실사 등 2단계로 나눠져 있는 안전진단 절차가 통합된다. 또 현재 판정기준에서 50%를 차지하며 사업 진행 여부를 가르던 구조 안정성 가중치를 낮추고 노후도 가중치를 높일 방침이다.

과도한 안전진단 기준으로 사업추진에 어려움을 겪는 경우가 적지 않다는 판단에서다. 실제로 안전진단이 강화된 지난 2006년 8월부터 올해 2월까지 서울시내에서 예비안전진단을 신청한 단지 21곳 가운데 60% 가량이 유지·보수 판정을 받아 사업이 중단됐다.

이번 조치로 그동안 안전진단을 통과하지 못해 난항을 겪어왔던 잠실주공 5단지, 대치동 은마아파트 등의 사업 추진에 물꼬가 트일 전망이다. 현재 강남·서초·송파구 등 강남 3구의 재건축 추진위 구성 단지 중 20년 이상된 단지는 5만7800가구로 이 가운데 1만1300여가구가 안전진단을 통과하지 못했다.

정부는 또 시공사 선정시기도 사업시행이 아닌 조합설립 인가 이후로 앞당기고 두차례 실시하던 건축심의는 사업시행인가 시점에 한 번만 받도록 했다. 이 경우 재건축 사업기간이 3년에서 1년 6개월로 단축될 것으로 국토해양부는 전망했다.

◆재건축 후분양제도·조합원지위 양도 금지 폐지

재건축 공정률이 80% 이상일 때 분양토록 한 재건축 후분양제도도 도입 5년만에 폐지된다. 후분양제도는 투기과열지구에서 투기거래 수요를 줄이기 위해 지난 2003년 7월 도입됐다.

그러나 분양가상한제 도입으로 후분양제의 실효성이 낮아졌고 금융비용 부담만 늘린다는 판단에 따라 착공시 입주자를 모집할 수 있도록 방침을 바꿨다. 이에 따라 전국 6만8900가구의 재건축 대상 아파트를 초기에 분양할 수 있게 된다.

조합원 지위양도금지 조항도 풀린다. 이 규정은 지난 2003년 9·5대책 때 마련된 것으로 투기과열지구에서 재건축조합 설립인가를 받은 뒤에는 조합원 자격을 사고 팔 수 없도록 한 규제다.

그러나 정부는 조합원 자격(입주권)을 사고 팔 때에도 양도소득세를 과세할 수 있게 됐고 재건축초과이익부담금제도도 도입돼 단기차익 실현이 어렵게 됐다는 판단에 따라 이를 폐지키로 했다. 이에 따라 수도권 28개 단지 9000여가구와 앞으로 조합설립인가를 받을 예정인 86개 단지 7만3000여가구의 입주권 거래가 자유로워진다.

이밖에 정부는 현재 최고 15층으로 제한된 2종 일반주거지역 층수는 평균 18층으로 완화키로 했다. 이렇게 되면 최고 40층 높이의 고층 아파트를 세울 수 있게 된다.

김신회 기자 [e-mail]
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