[긴급점검]"거래? 없어요---얼어붙은 부동산 시장"

9.1세제개편안 이후 부동산시장 긴급 점검


"거래요? 눈과 귀를 씻고 찾아봐도 거래가 이뤄졌다는 얘기를 들어본 적이 없어요."
용산에서 중개업소를 하는 한 공인중개사의 푸념이다.

정부가 부동산경기 진작을 위해 ‘8.21 부동산대책’과 ‘9.1 세제 개편안’을 연이어 내놓았다. 하지만 약발은 먹히지 않고 오히려 시장은 더욱 꽁꽁 얼어붙고 있다.

상충되는 정책과 다소 시기를 놓친 정책으로 부동산 거래 시장은 더욱 얼어붙고 있다. 
가뜩이나 경제 위기로 매매시장이 위축된 가운데 정부가 이르면 연말부터 1주택자의 양도소독세 비과세 대상에 2~3년의 거주 요건을 추가하면서 가을 이사철에도 불구하고 매매거래가 사실상 완전히 중단된다.

실거주자를 위한 정책이라고 하지만 시점이 문제가 되면서 오히려 거래를 얼어붙게 하고 있는 것이다.

취재중 만난 시민들과 부동산 관계자들은 "종부세와 양도세 감면 등 세제 완화는 반갑지만 대책들이 부동산 거래나 경기 활성화에 도움이 될지는 좀 더 지켜봐야 할 것"이라며 다소 비관적인 전망을 내놓았다.

일단 8.21 부동산대책에 대한 시장의 반응은 시큰둥했다. 규제를 일부 완화하거나 폐지했지만, 실질적으로 재건축, 재개발이 이뤄지기엔 부족하다는 것이다. 소형 평형 및 임대주택비율 등의 규제가 걸려 있어 재개발을 하더라도 현실적으로 수익성이 없기 때문이다.

양도소득세 비과세 적용 과세기준을 현행 6억 원 이하에서 9억 원이하로 상향조정한 것도 강남권을 중심으로 고가주택의 거래를 활성화하기 위한 의도였다.

그러나 시장은 묵묵부답이다.

양도세 비과세 헤택을 노린 6억원 초과 9억원 이하 아파트나 규제 완화를 기대한 재건축 보유자 중 일부가 매물을 회수하거나 매도시점을 연기하는 등 기대감을 보이고 있지만 대부분 별다른 변화가 없는 상태다. 반면에 매수대기자들은 좀더 지켜보겠다는 입장이다.

정책 의도와는 다르게 시장은 더욱 얼어붙고 있는 것이다.

취재중 만난 시민이나 중개업자들은 “거주를 목적으로 매입을 하는 사람들은 자기 돈만 갖고는 집을 사기가 쉽지않다”며 “주거 목적 수요자들에게는 은행 대출시 총부채상황비율(DTI)과 같은 까다로운 제도를 완화시켜야 하는 것 아니냐”고 입을 모았다.

◆강남권

참여정권 때 맞은 ‘세금폭탄’으로 한동안 묶였던 강남권의 부동산 시장은 이번 세제개편으로 잠재돼 있던 수요층이 부상할 것으로 예상됐다. 하지만 세금 부담이 아직 높고 매수자와 매도자의 심리가 엇갈려 강남권의 부동산 시장은 여전히 얼어있는 상태다. 

강남구 신사동 삼호 부동산 중개사무소의 이재호 대표는 “양도 소득세 감면이 강남 지역 거주자들에게는 부담이 덜어진 정도지 시장에 큰 영향을 미치지 않는 것 같다”며 “오히려 팔려는 사람들이 세제개편안 발표 이후 부동산 값 상승을 기대하고 매물을 취소하는 추세”라고 전했다.

가격이 더 떨어질 것을 기대하는 수요층과 세제개편안으로 생긴 매도자의 기대심리가 상충해 매매자들 간의 접점이 형성되지 않고 있다는 것이다.

강남구 압구정동의 대신부동산 관계자는 “1~2달 전부터 매매 계약이 없었다”며 “세제개편안이 나왔지만 법률이 시행에 들어가서야 시장이 변하기 시작할 것”이라고 말했다. 또 “최근 양도 소득세 관련 문의전화를 몇 번 받긴했지만 수요자들이 정부의 세부개정안을 기다리는 것 같다”고 말했다.

당초 정부가 목표로 한 부동산 시장의 활황 기미는 아직 나타나지 않고 있고 수요자들은 앞으로 정부의 움직임만 주시하고 있다는 얘기다.

최근 재건축이 활발하게 이뤄졌던 서울시 강남구 삼성2동도 상황은 마찬가지.

“매매가 실종됐다”며 말을 시작한 강남구 삼성동 황제부동산의 장제동 과장은  “최근 경기가 어렵고 시장이 불안한 상황이라 시장이 형성되지 않는다”며 “시장에서는 내년 후반기는 돼야 상황이 나아질 것이라는 게 업자들의 중론”이라고 말했다.

실제로 고가 아파트가 밀집되어 있는 압구정, 청담, 삼성동의 부동산 7군데를 취재한 결과 지난 1달 간 매매를 성사시킨 곳은 단 1곳도 없었다. 게다가 세제개편안 발표에도 불구하고 부동산 구입 문의도 없어 이 지역의 부동산 수요층은 완전히 잠적한 상황이었다.

하지만 이 지역 아파트들은 잠재수요가 많아서인지 가격 변동은 크지 않았다.

압구정동 한양 1차는 105㎡(32평)가 올 들어 가격변동 없이 11억6500만원을 유지하고 있고 신현대 아파트도 등락없이 115㎡가 14억5000만원을 기록 중이다. 삼성동 롯데캐슬프레미어 105㎡는 11억5000만원, 홍실아파트 102㎡는 9억9000만원으로 시세 변화는 별로 없었다.

◆서초권

정부의 부동산 부양정책 발표 이후 서초, 반포, 잠원 등 서초권 재건축 일대의 움직임 역시 크지 않다.

이 지역은 올해까지 재개발·재건축 물량의 확대로 6000여 세대가 입주할 예정이다.

지난달 8월 분양이 진행된 반포 자이의 경우  25평 기준 3.3㎡당 3100만원으로 평균 10억 8000만원에 분양되었다. 하지만 대체로 높은 가격에다가 일반분양 물량에서 40~50평 상당을 원하는 실수요자의 입맛에 맞지 않아 계약율이 40%에 그쳤다. 10월 분양될 반포 래미안 역시 3.3㎡당 분양가가 3200만원으로 상황은 비슷할 것이라는 것이 주변 중개업소의 반응이다.

다만 서초권은 가격 하락세가 눈에 띄었다.
반포 경남아파트 경우 106㎡(32평)형 기준 10억의 매물이 최근 8억에 팔리는 등 2006년 대비 20% 가량 하락했다. 최근 강남권 고가아파트 경매 매물이 많이 나오는 것을 보면 쉽게 짐작이 가는 대목이다.

그럼에도 불구하고 이 지역 역시 매수 세력의 움직임이 거의 없다.

이미 호재성 재료는 가격에 반영되었다고 생각하는 수요자들이 많다는 것이다.
반포동 서울 고속터미널 외곽 이전계획으로 인해 지역 판도가 바뀔 예정이지만 여전히 정부와 서초구의 의견차가 좁혀지지 않는 상황이 이어지면서 관심에서 다소 멀어진 상태다.

반포 금성공인중개소 노덕호 대표는 “부동산 정책이 실거래에까지 미치는 영향은 적을 것”이며 “사는 사람 입장에서는 고금리 때문에 부담스럽고 파는 사람입장에서는 정책 시행 후에 내놓아도 문제가 없기 때문에 당분간 보합세를 유지할 것으로 보인다”고 설명했다.

◆잠실송파권

재건축을 추진하고 있는 잠실주공아파트 5단지. 재건축 관련 일을 하고 있다는 한 관계자는 “현행 법규 하에서 재건축은 어렵다”며 “수익성도 없는 재개축을 무리하게 추진하지는 않을 것”이라는 입장을 밝혔다.

이 지역 아파트에 거주하고 있는 B씨(여·50대)도 "소형 평형과 임대주택 의무화 비율 등이 완화되지 않는 한 재건축은 사실상 어렵지 않겠냐”며 재건축에 부정적인 입장을 보였다.
이 같은 분위기는 대치동 은마아파트 등 기타 다른 지역에서도  비슷했다.

세 부담도 완화가 오히려 매물을 회수하는 사태도 나오고 있다.

집을 4채(강남권 2채) 보유하고 있다는 A씨(여·50대)는 “고가주택기준이 9억원으로 상향 조정되면서 세부담이 크게 줄어들었다"고 반색하면서 "세 부담이 줄어든 만큼 계속 가지고 갈 예정"이라고 말했다. 

강남의 한 공인중개소 관계자는 “문의는 약간 늘었지만, 매물도 없고 사려는 사람도 없다”며 “정부가 좀 더 확고한 의지를 보여줘야 변화가 있지 않겠는가”라고 말했다.

최근 입주를 시작한 잠실은 매매는 물론 임대시장까지 영향을 받고 있다.

지난 7월부터 입주를 시작한 잠실2단지(리센츠)의 경우 실제 입주율은 절반에도 미치지 못하고 있다. 총 1만2000가구가 곧 입주예정인 잠실1단지(잠실엘스)와 잠실시영아파트( 파크리오) 역시 실제 입주율은 크게 높지 않을 것으로 내다보고 있다.

재건축 진행중인 잠실5단지의 경우 112㎡(34평형) 아파트 시세는 10억6500만원선. 이 가격은 지난 7월 1억원 정도 내린 것으로, 이후 시세 변동이 없는 상황이다. 119㎡(36평형) 시세는 대략 12억8000만원선.

◆용산권

국제업무지구 조성과 와 민족공원 건설 등의 호재를 재료로 '포스트 강남'으로 각광받는 용산.

용산권 역시 이번 세제 개편으로 큰 관심을 끄는 지역 가운데 한 곳이다. 시티파크 파크타워 등 고가주택에 대한 매매가 살아날 것으로 전망됐기 때문이다.

그러나 용산 역시 상황은 비슷하다.

용산역 앞 부동산뉴스21의 관계자는 “전년에 비해 매물은 2배정도 나와 있지만, 찾는 이가 없다”고 전했다. 오를 대로 오른 분양 가격에 선뜻 찾아오는 수요자가 없다는 것.
이미 3.3㎡당 1억원을 훌쩍 넘어선 한강로 일대 등은 쉽게 매수자가 접근할 수 없는 가격까지 오른 상황.

올 연말 입주를 앞두고 있는 파크타워의 경우 시세는 3.3㎡당 3500~4000만원에서 형성되고 있으나 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 조망권이 탁월한 공원향의 고층아파트에 대한 문의는 가끔 있지만 실제 거래로 이뤄지는 것이 별로 없다는 것이다.

소형아파트를 포함 모두 888세대가 입주하는 파크타워는 강북에서는 처음으로 평당 분양가 2000만원을 넘겼던 곳. 그러나 이 곳 역시 돈있는(?) 투자자들의 관심에도 불구하고 실제 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다.

그나마 후암동 신계동 원효로 일대 등 그동안 상대적으로 오름폭이 적은 지역에 대한 관심은 꾸준한 편. 이들 지역은 한강로 일대와 비교할 때 발전가능성은 많지만 아직까지는 오름폭이 적어 관심이 많다.

신계동의 한 부동산업자는 “올 하반기와 내년 상반기에 신계동 일대에서 공급되는 물량이 소형 평형에서 중대형 평형까지 다양하며 일반아파트와 주상복합아파트, 오피스텔과 오피스 등 다양한 상품들이 줄을 잇고 있어 어느 때 보다 시장의 기대감이 높을 것으로 예상 된다”고 했다.
그러나 “다만 청약대기자들이 분양가격에 큰 부담을 가진 것 같아 분양성공을 장담할 수는 없다”고 전했다.

◆노원권

상반기 집값 상승을 주도한 이른바 ‘노도강’ 권역의 열풍도 잠잠해졌다.

이들 일대는 작년 한 해 동안 소형 아파트 투자붐에 따라 당시 저평가 돼 있던 중소형 아파트 밀집지역으로 개발 호재를 맞은 바 있다.
노원구, 도봉구, 강북구 일대는 작년부터 뚜렷한 오름세를 보였으나, 올 초부터 내림세를 타기 시작해 9월 현재는 전반적인 정체 상태다.

지난해 2억5000~2억8000만원에서 거래됐던 대호아파트 86㎡(26평형). 이 아파트는 올 초 3억3,000만원의 최고가를 기록한 이후 정체 상태를 보이면서 지금은 이 보다 1000만원 정도 내린 값에 물건이 나오고 있다. 그러나 호가는 내렸지만 매수 문의는 없는 상태다.

노원구 중계4동에 위치한 ㄱ부동산 대표는 "지난해부터 가격이 많이 올랐지만 올해 2월에 들어서는 오히려 조금씩 내려가는 추세"라고 설명했다.

중계동 삼성아파트 80㎡(24평형)은 올 초까지 2억8000만원까지 올랐다가 최근에는 2억7000만원까지 떨어졌다.

그럼에도 불구하고  저가형 중소형 아파트의 주요 분포지였던 노원·강북구 일대는 ‘노도강 열풍’ 이후 1억 원 이하의 아파트를 찾아보기가 어려워졌다.
중계동의 그린, 무지개 아파트 59.4㎡(18평형)은 작년 한 해 5000~6000만원 상승세를 보이며 현재는 2억1000만원에 거래되고 있다.

◆은평권뉴타운

지난해 12%의 집값 상승을 보였던 은평 뉴타운 지역의 시세는 연초와 비교해 변동이 거의 없었다.  
은평 뉴타운 1지구 완공에 따른 공급물량 증가와 부동산 대책과 세제개편안으로 수혜를 보는 가구 수가 적어 뚜렷한 움직임이 없는 상황이다.

다만, 재개발 지정 요건 완화에 따라 혜택이 있을 것으로 예상되는 불광5구역과 신사3구역은 관심이 높은 편이다.

은평구 불광동 오케이 공인중개소의 주지영 대표는 “매매가와 전세가 모두 올해는 보합세를 유지하면서 소폭 상승하는 상황”이라고했다.

불광동 현대아파트 109㎡(33평)의 매매가는 올해 1월 4억4000만원에서 9월 4억5500만원으로 상승했다. 불광동 대호1차아파트 112㎡(34평)의 매매가는 1월초 3억3750만  원이었는데  9월 현재까지 변동이 없는 상황이다.
 

 

◆경기동북부권
 
강북의 아파트값 하락세에 이어 경기북동부의 둔화되던 상승세가 결국 멈춰섰다. 전국적인 부동산 침체 분위기속에서도 강세를 보여오던 이 지역 아파트값이 매수세가 끊기면서 하락할 조짐마저 보이고 있다.

△구리 토평지구 = 상승세가 멈춰선 토평지구에서 급매물이 나오기 시작했다. 지난 6월 아파트 7층 높이의 서울-포천 민자고속도로가 장자호수공원을 가로지르는 것으로 알려지면서 이 지역 아파트값 하락세를 가속하고 있다.

토평동 토평상록아파트는 실거래가 4억5000만원하던 전용면적 85㎡가 500~1000만원 정도 하락했고억 9억6000만원 하던 134.87㎡의 삼성래미안은 5000만원이상 하락했다. 급매로 나온 가격이지만 이마저도 매수세가 없어 조정이 가능하다는게 중개업소측의 이야기다.

중대형 아파트 급매는 소형 아파트에도 영향을 미치고 있다. 

6,7월 실거래가 3억3000~3억8000만원하던 전용면적 60㎡ 한일아파트가 3억1000만원에 급매물로 나왔다.

△구리 인창지구 = 지난 5월까지 조금씩 상승하던 이 지역 아파트 시세도  매수세 실종 속에서 결국 멈춰섰다.
 
인창동 주공1단지 전용면적 60㎡는 2억원에서 2억4,000만원에 주공2단지 전용면적 85㎡는 3억원에서 3억6000만원에 매물이 형성되고 있다.
이는 지난달에 비해 약 500~1000만원정도 빠진 것이라고 부동산 관계자는 전했다. 
인창지구는 구리역을 끼고 있고 북부간선도로에 인접하여 구리시에서 가장 좋은 교통망을 가지고 있을 뿐만 아니라 인창 뉴타운과 더불어 지하철 6,8호선 연장이 추진되면 트리플 역세권이 되는 교통호재를 가지고 그동안 꾸준한 상승세를 이어왔다.

△구리 수택지구 = 수택지구는 뉴타운 재개발 지분가격의 큰 변화 없이 어수선한 모양새를 보이고 있다.

정부의 전매제한 완화대책으로 수요가 증가할 것 이라고 예상하면서도 거주요건 강화로 투자자의 발길이 뜸해지는 것 아닌지 염려하는 분위기다.
 
수택동 지분가격은 3.3㎡당 1200~1500만원으로 상반기와 큰 차이가 없었다. 한 중개업자는 지금 매매해 두면  재개발 사업이 진행되는 것이 곧 가시적으로 나타날 것이며 그때가 되면 또한번 상승할 것이라고 기대했다.

△남양주 평내지구 = 평내지구는 등락을 반복하고 있으나 대체적으로 연초와 비슷한 수준을 보이고 있다.

각종 호재에도 불구하고 이같은 현상이 나타나는 것은 정부의 부동산 대책에 대한 실망과 부동산 경기침체가 주요한 원인인 것으로 나타났다.

평내마을 중흥아파트 83㎡는 2억7000만원 ~ 2억9000만원, 전용면적 85㎡는 2억9000만원 ~ 3억2000만원에 매매되고 있다. 금호 어울림의 경우도 85㎡가 2억9000만원 ~ 3억2000만원에 매매되어 변동이 없는 것으로 나타났다.

이 지역 중개업소 관계자는 "민자고속도로 개통, 지하철 진입, 평내지구의 공장규제완화등의 호재가 있지만 경기 침체가 원인" 이라고 말했다. 매수자 없이 정체된 평내지구가 가격하락의 압박을 받고 있는 것 아닌지 걱정하는 눈치였다.

△ 남양주 진접지구 = 진접지구 역시 부동산 냉각기에 접어들어 거래가 실종되고 있다.

분양한 일부단지는 인기 로열층을 기준으로 전용면적 85㎡아파트인 경우 1분기 대비 3000만원가량 호가는 올랐지만 현재 거래가 없어서 매매가는 답보상태를 보이고 있다.

신우는 전용면적 60㎡가 연초 1억4900만원에서 3분기 16.000만원으로, 금강펜테리움 전용면적 85㎡는 2억5000만원에서 2억7000만원으로 호가가  상승했다. 그러나 지난 8월 한달간 매매는 거의 이루어 지지 않았다.

△ 남양주 오남리 = 오남리-진접 도로 확장공사 계획 및 인근 진접지구 지하철 호재가 있지만 이미 시장에 한차례 반영된 상태여서 별다른 영향을 미치지 못 하고 있다. 도심지외곽부분의 장례식장은 악재로 작용하고 있다.

아파트 매매가격은 금호 어울림60㎡이 1억5000만원,  85㎡는 2억1000만원 , 롯데 85㎡가 2억1300만원으로 연초 대비 보합상태를 유지하고 있다.

                                                                                                                 김유경,김형욱,서혜승,차현정,김영리,정진희,김나현기자 ykkim@