그린벨트 어디가 언제 풀리나

국토해양부가 30일 분당신도시의 16배에 달하는 개발제한구역(그린벨트)을 해제하겠다는 발표가 나오면서 이제 시장의 관심은 어느 곳이 언제 해제되느냐에 관심이 모아지고 있다.

△ 어디가 해제되나

국토부는 최대 해제 물량만 확정했을 뿐 구체적인 해제 지역은 앞으로 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획을 순차적으로 바꾸면서 윤곽을 드러낼 것이라면서 세부 지역에 대해서는 함구하고 있다.

해제지역 선정은 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐야 하지만 기본적으로 도시관리계획을 변경하는 지방자치단체에 있으며 도시관리계획 변경작업은 내년 2분기는 돼야 시작될 것이기 때문에 아직은 추측하기가 어렵다.

따라서 국토부가 해제가능한 지역의 기준을 정해놓은 데 따라 부동산시장에서는 각종 추측이 난무할 수 밖에 없을 전망이다.

국토부가 정한 해제가능지역 기준은 ▲환경평가결과 3-5등급지로서 환경적으로 보전가치가 낮은 지역 ▲기존 시가지.공단.항만 등에 인접하고 간선도로.철도 등 주요기반시설이 구비돼 대규모 기반시설 설치소요가 적은 지역 ▲20만㎡이상인 지역 등 3가지이다.

이 같은 기준으로 볼 때 서울에서는 강남구와 은평구 등이 해제 가능성이 높은 것으로 관측된다.

이들 지역은 해당 구만 놓고 보면 기준에 맞는 지역이 많지 않지만 인근 지역과 연계해 해제할 경우에는 기준을 충족할 수 있을 것으로 보고 있다.

특히, 환경평가결과 3~5등급으로 분류된 강남구 세곡2지구, 강동구 강일3지구, 서초구 우면3지구 등은 유력한 후보지로 거론되고 있다.

경기도에서는 과천이 해제 1순위로 꼽히고 있다.

그린벨트 규모가 30여㎢로 면적기준을 충족하고 있고 비닐하우스 등이 많이 들어서 있어 보전가치가 낮다. 기반시설 역시 거의 완벽하게 구축돼 있는 상황이다.

하남시와 성남시, 고양시의 경우도 그린벨트가 넓게 형성돼 있으며 서울과 지리적으로도 가까워 도심과 가까운 지역에 서민주택을 대량 공급하겠다는 해제 취지와도 부합할 수 있다.

이 밖에 광명, 시흥, 의왕 등의 그린벨트 조정가능지도 1순위로 떠오르고 있다.

시흥시에서 조정가능지로 지정된 그린벨트는 모두 3.24㎢다. 지역별로 매화지구 0.895㎢, 월곶지구 0.228㎢, 옛염전A․B지구 1.956㎢, 행정타운 잔여지구 0.165㎢ 등이다.

의왕시는 청계·오전·완공·하기동 등에 조정가능지가 2.6㎢가 지정돼 있다. 남양주, 용인, 하남시 등도 3~5등급지가 많아 그린벨트 추가 해제지역이 많은 곳으로 꼽히고 있다.

△언제 해제되나

정부는 3단계 과정을 거쳐 해제키로 했으며 이 과정에서 공청회와 전문가 의견 등을 듣기로 했다.

1단계로 내년 3월까지 7대 권역별로 광역도시계획 변경을 통해 권역별 적정 해제규모를 확정할 방침이다．

2단계는 시군별로 도시기본계획 변경 절차를 밟게 되며 해제가능총량을 생활권·주용도·단계별로 구분할 예정이다.

3단계는 지구별로 도시관리계획 변경을 하게 되며 구체적 개발계획·재원조달 방안이 수립된 후 해제할 예정이다．

해제지역은 도시관리계획 변경절차중 주민공람 과정에서 나오기 때문에 내년 2분기에 구체적인 윤곽이 드러날 것으로 보인다. 


△개발은 공영방식으로

국토부는 그린벨트를 해제하면서 개발이익의 사유화 방지를 위해 원칙적으로 공공에서 개발하기로 했다.

다만 지방 여건 등을 감안해 민간에서도 개발사업에 일부 참여할 수 있도록 하되, 공공기관 함께 SPC(특수목적법인)를 구성하도록 하는 등 제한을 두기로 했다. 그러나 이 경우도 민간 출자비율은 50% 미만으로 제한하기로 했다.

이와 함께 개발사업 추진시 적용되는 불필요한 각종 규제는 합리화하기로 했다.

이를 위해 획일적으로 최고 7층으로 제한하던 기존의 건축물 층고제한을 폐지해 주변 여건에 따라 지방자치단체가 자율적으로 개발하도록 지원하기로 했다.

해제지역 내에 아파트 등 공동주택을 건설할 경우 R&D특구·경제자유구역·산업단지 등 지역여건에 따라 임대주택 건설의무 비율을 하향 조정하는 방안도 검토할 계획이다.

주거단지로 개발할 경우에는 생태친화적으로 개발하고, 에너지 절감형 저탄소 녹색 주거단지로 조성하는 한편, 산업·연구단지로 개발할 경우에는 저공해 첨단산업단지를 유치하고 신재생에너지 등 그린 테크(Green Tech) 관련 연구시설을 설치하도록 하는 등 주변 자연환경에 조화되도록 개발할 예정이다.


△문제점은

그린벨트 해제를 통한 긍정적인 효과를 기대하는 이면에는 부작용에 대한 우려도 강하게 제기되고 있다.

우선 환경훼손에 대한 반발이다.

국토부가 일정한 기준과 철저한 관리를 천명했지만 환경단체의 반발을 무마하기에는 역부족으로 보인다.

이미 정부의 그린벨트 해제 움직임이 보도된 것만으로도 환경단체와 시민단체 등은 해제계획 철회를 요구하고 나섰으며 이번에 정부 방침의 확정 발표로 반발의 수위가 높아질 전망이다.

또 무엇보다 그동안 잠잠했던 토지시장을 자극할 수 있다는 점에서도 우려의 목소리가 높다. 그동안 인위적으로 억제돼 왔기 때문에 해제와 동시에 땅값이 급등할 수 있기 때문이다.

물론 정부는 지가 관리가 제대로 이뤄지지 않을 경우 해제 자체를 재검토하겠다는 입장이지만 지자체의 해제 요구가 강한 상황에서 재검토 자체가 쉽지 않다는 게 중론이다.

보상을 많이 받기 위해 그린벨트에 비닐하우스 등 불법건축물이 속속 들어서는 사태도 예상된다. 실제 그린벨트 해제지는 내년 10월이 돼야 결정되지만 해제여부에 상관없이 전국의 그린벨트가 몸살을 앓을 가능성이 높다.

국토부도 이 같은 점을 우려해 해제예정지는 주민공람때에야 처음으로 공개하고 토지거래허강화, 무허가건축물 및 불법용도변경 축사 철거, 부동산투기대책반 운영 등을 계획하고 있지만 얼마나 실효성을 거둘 지는 미지수이다.

김영배 기자 [e-mail]
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