개발이익 환수 시스템화 특혜 시비 차단

(서울시 부지 용도변경 활성화 방안 의미와 해당 지역은)
 

서울시가 대규모 부지의 용도변경 활성화 방침을 밝힘에 따라 그간 대기업 특혜ㆍ개발이익 사유화 논란으로 표류해 왔던 서울시내 개발계획이 급물살을 타게됐다.

1만㎡ 이상 규모의 대규모 부지를 용도 변경해 고층 빌딩(상업·업무시설)을 지을 수 있도록 해주는 대신 개발 이익 환수를 ‘시스템화’하겠다는 것.

지금까지 반복돼 왔던 용도변경에 따른 특혜시비와 사업중단의 악순환을 단절하고, 민간개발사업의 활성화를 이끌어내 투자환경을 개선하고 일자리 창출을 촉진할 수 있다는 게 서울시의 복안이다.

서울시는 빠르면 2009년 초부터 1만㎡ 이상 96개소에 달하는 3.9㎢(117만 9700평)에 대한 사업자 제안을 받아 개발계획 수립에 들어간다는 계획이다.

△어디가 개발 가능해지나 = 서울시가 11일 도심지에 묶여 있던 대규모 부지의 용도변경을 허용키로 하면서 해당 지역에 관심이 쏠리고 있다.

서울시가 제시한 조건은 면적은 1만㎡ 이상이면서 창고나 공장을 비롯해 터미널, 차고지, 군부대, 공공기관 등으로 쓰이고 있는 부지 등이다.

이러한 조건을 충족시키는 민간 부지는 39곳 1.2㎢, 공공부지도 57곳에 2.7.2㎢가 해당되는 것으로 서울시는 파악하고 있다.

이번 조치로 가장 큰 수혜가 예상되면서 활발한 개발이 예상되는 지역은 준공업지역이 몰려있는 서울 서남권(영등포ㆍ구로ㆍ금천ㆍ강서구)이다.

이 곳에서 서울시가 제시한 요건에 따라 개발이 가능한 지역은 41곳 175㎡에 이른다.

시흥동 대한전선 부지(8만2982㎡)와 가양동 영등포 CJ공장부지, 롯데알미늄 부지 등이다.

대상, 동부제강, 한일시멘트 영등포공장 부지 등 대부분의 준공업지역이 해당 지역에 포함된다.

동북권(성동ㆍ중랑ㆍ동대문ㆍ성북ㆍ중랑구)은 20곳 75만㎡ 정도가 개발 예정지로 꼽힌다.

제1종일반주거지역인 성동구 성수동1가 삼표레미콘 부지가 우선 꼽힌다.

이 부지는 상업지역으로 변경되면 현대자동차가 지상 110층 규모의 현대ㆍ기아차그룹 글로벌비즈니스센터를 짓고 연구개발(R&D)단지로 활용할 계획인 것으로 알려졌다.

이미 시설폐지가 예정된 상봉터미널 부지는 복합 업무ㆍ상업시설로 개발이 추진되고 있고 코레일은 성북역세권 개발을 계획하고 있다.

동남권(강남ㆍ서초ㆍ송파구)은 롯데칠성부지를 포함해 19곳 73만㎡가 대상 예정지다.

공기업 이전에 따라 삼성동 한국전력이 상업지역으로 개발되고 송파구 성동구치소 개발도 가시화된다.

8곳 52만㎡가 대상인 서북권(은평ㆍ서대문ㆍ마포구 등)은 수색역(코레일) 개발이 활성화될 것으로 보인다.

역시 8곳 19만㎡가 대상인 도심권(종로ㆍ용산ㆍ중구 등)에 있는 신당동 경찰기동대, 방산동 극동공병단 부지 등의 개발도 가능하다.

△기부채납 운용은 어떻게 = 개발부지 내 토지로 한정됐던 방식에서 탈피, 개발부지외 지역에 건물이나 토지로도 가능해진다.

예를 들어 사업부지 또는 별도의 국공유지에 문화시설이나 공공청사 등을 지어 건물을 기부채납할 수도 있고, 복지시설과 장기전세주택 등을 건립할 수도 있다.

이럴 경우 기부채납 규모는 개발사업부지의공공기여 토지 가격을 기준으로 환산해 산정된다.

서울시 김준기 도시계획과장은 "기반시설이 양호한 지역에 위치한 대규모 부지 개발의 경우 공공시설을 이미 잘 갖추고 있는 경우가 많다"며 "다양한 기부체납 방식을 활용하면 용도 변경 이익을 사회화하는데 효과적이라는 판단"이라고 설명했다.

아울러 서울시는 '용도변경과 공공기여에 대한 민관협상제도'를 도입한다.

민관협상제도는 제안요건 및 협상 절차 및 방법 등 세부운영기준과 기부량 산정 등에 대한 표준협약서 모델을 만들어 추진하게 된다.
또 사업자와 서울시, 자치구가 도시계획위원회 심의전 사전협의 절차를 마련 절차를 단축하고, 민간개발사업을 촉진할 수 있다는 설명이다.