서울시내 민간 부지 개발사업 탄력

개발이익 사유화와 이에 따른 특혜시비 등으로 그동안 개발사업 어려웠던 서울 서초동 롯데칠성 부지, 성동구 똑섬 현대자동차 부지(삼표레미콘) 등 민간 소유 부지 39곳, 면적 1.2㎢(약 36만평)가 일반사업지역 또는 준주거지역으로 용도 변경돼 본격 개발된다. 서울 도심에 있는 금싸라기 땅이 용도변경을 통해 개발이 가능해지게 된 것이다.

서울시는 공장, 창고, 터미널 등 기능이 쇠퇴해 토지이용의 효율성이 떨어지는 1만㎡ 이상 대규모 부지의 용도변경 및 개발을 골자로 하는 '대규모 부지 용도변경 활성화와 도시계획 체계 개선안'을 11일 발표했다.

이번 개선안에 따라 시내 1만㎡ 이상의 독립적 개발이 가능한 부지 중 간선가로변 등 기반시설이 비교적 양호한 지역의 용도변경이 가능해진다. 

대상지역은 공장·터미널 등 민간소유의 대규모 부지 39곳 1.2㎢, 철도역사·군부대·공공기관 이적지 57곳 2.7㎢다.

이중에는 서초동 롯데칠성 부지, 시흥동 대한전선 부지, 뚝섬 현대차 부지 등 특혜시비와 개발이익 사유화 논란으로 개발논의 자체가 차단됐던 부지가 포함돼 있다.

다만 정비사업구역으로 각종 개발사업 편입 토지와 소규모 필지로 형성된 집합 부지는 대상에서 제외된다.

그동안 기반시설이 양호한 지역에 위치한 대규모 부지 개발 사업은 공공시설을 이미 잘 갖추고 있는 경우가 많아 효용가치가 낮은 단지 내 공원 등 불필요한 기부채납시설을 양산하거나 용도변경 이익이 사유화 되는 것이 대부분이었다. 

시는 이 같은 문제점을 해소하기 위해 개발이익을 공유화하는 시스템을 마련해 내년부터 시행하기로 했다.

이는 개발이익을 환수하는 방식으로 활용되는 기부채납 토지에 도로와 공원 등 공공시설뿐만 아니라 문화·복지시설, 장기전세주택과 같은 사회적 공익시설도 조성할 수 있도록 했다.

특히 시는 그동안 임의적으로 이뤄져온 기부채납 비율을 용도변경 유형별로 최소 20%~최대 40%(사업대상 부지면적 기준)까지 설정했다.

예를 들어 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경 시에는 전체 토지면적의 20%를 기부채납해야 하고, 일반상업지역으로 변경할 때는 40%, 준주거지역을 상업지역으로 변경할 땐 30%를 기여하도록 했다.

다만 종합병원, 컨벤션, 전시관 등 공공성이 큰 용도는 제외하고 상업용 건축부분에 대해서만 이 같은 비율을 적용하기로했다.

이와 함께 현행 도로, 공원 위주 등 공공시설에 한정된 기부채납시설을 문화·복지시설, 장기전세주택 등 사회적 공익시설까지 확대하고 공공시설과 공익시설간 비율 조정이 필요한 경우엔 5% 이내에서 비율 조정이 가능하도록 했다.

또 기반시설이 조성되는 부분을 제외한 나머지 용도변경 혜택은 저소득층과 지역주민에 환원하도록 했다.

이와 함께 공익시설 기부 방법도 종전 개발부지 내 토지에 한정하지 않고 개발부지 이외의 건물, 토지로 확대하는 등 다양화했다.

이 경우 사업부지나 공공이 제공하는 국공유지에 문화시설, 공공청사 등의 건물을 건립해 건물만 기부채납하는 경우 도로, 하천 및 학교시설 등을 개인이 정비하는 등 설치방법이 다양화 될 것으로 보인다. 이 경우 기부채납 규모는 당해 개발사업부지의 공공기여 토지가격을 기준으로 환산·산정된다.

아울러 시는 그동안 공공의 일방적 규제 위주로 운영돼 온 도시계획 운영체계에 민관 협상제도를 도입, 도시계획 절차를 간소화했다.

또 서울시와 자치구간 합동으로 구성된 전담반(TF팀)을 운영할 계획이다.

이인근 서울시도시계획 국장은 "이번 제도는 개발이익 환수와 개발사업 활성화라는 일거양득의 효과를 거둘 새로운 도시계획 운영체계"라며 "경기 하강국면에 있는 민간건설 활성화를 지원해 투자환경 개선과 일자리 창출 촉진이 기대된다"고 말했다.

권영은 기자 [e-mail]
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