건설사 토지대금 연체 미래 집값 불안 요소

토공의 공공택지 계약해지 규모 2조원대

부동산 침체가 계속되어 건설사들의 자금난이 심화되면서 한국토지공사나 대한주택공사가 공급한 공공택지에 대한 토지대금 연체율이 급증하고 있다.

토지 문제가 해결이 안되면 건설사들이 분양을 하고 공사를 시작할 수 없어 미래 주택공급 불안을 야기한다.

특히 연내 예정된 택지지구내 아파트 분양도 차질을 빚을 수밖에 없을 것으로 업계 관계자들은 우려하고 있다.

건설사들의 토지대금 연체율은 경제위기가 시작된 작년 10월부터 급증하기 시작했다. 경제 이곳저곳으로 자금을 공급하는 혈액 같은 금융 부문이 위축되면서 업체들의 현금확보에 비상이 걸린 것이다.

한국토지공사에 따르면 지난 1월말 현재 택지 분양 대금 연체금액은 총 3조5013억원에 이른다. 이는 전체 회수 금액 4조0354억원의 87%에 이르는 금액이다.

이 중 아파트나 연립주택 등을 지을 수 있는 공동주택지의 연체액은 2조3361억원으로 회수 대상 금액 2조6752억원의 87%가 연체됐다.

대한주택공사와 경기지방공사가 공급한 토지도 사정은 비슷하다. 주공의 화성 봉담, 성남 도촌, 파주 운정 등 공공택지 4개 아파트 부지 중 3개 필지의 중도금이 연체됐고 경기지방공사의 광교신도시도 3개 필지의 토지대금 납부가 지연되고 있다. 토지대금 연체가 지방뿐만 아니라 수도권으로도 번진 것이다.

이에 따라 정부는 건설사들의 토지대금 연체율을 낮추고 향후 주택공급 우려를 불식시키기 위해 대금이 미납된 토지를 환매조건부로 되사주고 있다.

건설업계의 한 관계자는 “정부에서 유동성 위기를 겪고 있는 건설사들을 대상으로 환매조건부로 토지를 되사주고 있다”며 “토공에서 작년 말에 몇몇 회사들의 토지를 되사준 것으로 알고 있다”고 전했다.

실제로 지난 2008년 11월 한달동안 토공에서 실시한 공공택지 계약해제 상황을 보면 해세건수는 총 16건 금액은 1652억원(공급가액기준 3127억원)에 이른다. 

토공의 공공택지 계약해제 대상은 주택건설사업자가 매입한 공공택지로서 대금납부 연체일수가 30일 이상, 대금납부율 90% 미만 토지이며 해당 업체는 해약 환불금을 금융기관 부채상환에 사용(금융기관 지정계좌에 입금)해야 한다.

또한 해약환불금은 계약 보증금을 제외한 금액(할부 및 연체이자 포함)에 이자(5%, 납무일에서 반환까지 기간)를 가산한 금액으로 한다.

토공의 주택사업자 보유토지 매입 규모도 1·2차 합쳐 1조7000억원에 이른다. 토공은 작년 11월 7일부터 17일까지 1차 매입을 실시했고 지난 12월 29일부터 1월 8일까지 2차 매입을 실시했다.

1차 매입에는 총 40건 5800억원 규모의 신청이 있었고 이 중 25건 3838억원의 토지가 매입됐으며 2차에는 총 31건 5800억원 중 21건 3504억원이 받아들여졌다.

이번 주택사업자 보유토지 매입에서는 면적 1000㎡ 이상 토지 중 주택건설사업자 명의 토지, 공영개발지구내 토지로서 매매대금 완납되었으나 소유권이전등기가 경료 되지 않은 토지, 주택건설사업자가 위탁자로서 신탁등기한 토지를 대상으로 했으며 공영개발지구내 토지는 사업시행자 공급가격으로 그 외 토지는 2008년 개별공시지가를 기준으로 매입했다. 

매입대금은 토지개발채권으로 금융기관에 직접 지급 했으며 계약체결일 1년 경과후 원매도자에게 재매입 우선권을 부여했다. 

국토해양부의 2009년 업무계획에 따르면 토공은 올해 약 2조6000억원의 추가 매입계획을 가지고 있다. 

한편 주공의 한 관계자도 “주공도 업체가 신청하면 자체 심사를 거쳐 토지를 되사준다”며 “그러나 아직 토지를 되사준 사례는 없다”고 말했다.

하지만 아무리 정부가 업체들의 토지를 되사줘 현재 위기를 넘긴다 하더라도 미래 주택공급 부족사태를 해결하기에는 부족하다. 올해의 주택공급 불안으로 미래 부동산 시장이 요동칠 가능성은 여전하다.

유희석 기자 [e-mail]
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