미분양 아파트 투자상품에 공적 보증 강화

정부가 30일 발표한 '민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한 미분양 해소 방안'은 16만가구를 웃도는 미분양 아파트 문제를 해결하지 않고서는 내수 경기를 살릴 수 없다고 판단했기 때문으로 보인다.

이번 방안의 핵심은 건설사들의 자산유동화 상품이나 리츠, 펀드 등 관련 투자 상품에 대한 공적기관의 보증 확대와 아파트 분양 때 이뤄지는 집단대출의 보증비율을 한시적으로 올리는 것 등이다.

정부는 우선 자산 유동화, 리즈·펀드 등 다양한 형태의 미분양 투자상품에 공적기관의 보증을 강화해 준공 전 미분양을 해소하겠다는 방침이다.

기존의 준공 전 미분양 아파트 투자상품은 건설사 부도로 인한 공사 중단 가능성 등의 위험으로 투자자 모집에 어려움이 있었고, 또 관계기관간에도 이견이 노출되면서 출시가 지연되는 등 문제가 있었다는 분석 때문이다. 따라서 공공부문의 지원을 통해 민간자금의 투자를 끌어들인다는 것이다.

이를 위해 정부는 우선 자산유동화 구조를 활용한 미분양 투자상품을 내놓기로 했다.

건설사는 공적 신용보증기관(주택금융공사)의 신용보강을 통해 채권(회사채 등)을 유동화해 자금을 조달하고 신탁방식을 활용해 신용보증기관에 미분양 주택을 담보로 제공하는 방식이다. 대한주택보증이 미분양 매각대금을 관리해서 사업장에 투입하고 건설사 부도시에는 공사 완공을 책임지는 분양보증을 제공하게 된다.

리츠나 펀드를 활용하는 미분양 투자상품도 제시했다. 투자자의 출자.대출 등으로 자금을 조달해 리츠·펀드를 설립한 뒤, 건설사로부터 미분양 주택을 할인 매입하는 방식이다.

대한주택보증은 조달된 자금을 관리해 사업장에 투입하고, 건설사 부도때는 공사 완공을 책임지는 분양보증을 제공하게 된다.

분양보증 제공은 사실상 준공전 미분양에 안심하고 투자할 수 있는 기반을 마련해줬다는 의미가 된다.

주택금융공사는 신용보증을 통해 투자자에게 원리금 상환을 보장해준다. 특히 투자기간동안 처분되지 않은 미분양 주택은 대한주택공사가 분양가의 60~70% 수준에서 할인 매입하므로 투자자들은 일정수준의 수익을 보장받게 된다.

정부는 주택 수요를 보완하기 위헤 집단대출을 활성화하는 방안도 마련된다.

우선 금융기관들이 건설사들에 자유롭게 대출을 해줄 수 있도록 주택금융공사의 집단대출 보증비율을 현행 90%에서 올해 말까지 한시적으로 100%로 확대한다.
이 보증은 분양계약을 체결한 사람의 중도금이나 잔금 대출에 대해 개인당 2억원 한도에서 주택금융공사가 일정 수수료를 받고 보증을 서주는 방식이다. 지난 2004년부터 지난해까지 6조1000억원의 보증이 이뤄졌다.

정부는 또 금융권의 불합리한 대출 제한으로 주택 수요가 과도하게 위축되지 않도록 당국의 모니터링을 강화하기로 했다. 일방적인 대출계약 파기나 대출 가산금리 인상 등 부적절한 행위가 적발될 경우 시정조치토록 할 계획이다.

김영배 기자 [e-mail]
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