"미분양사태 원인은 높은 택지가"

손재영 건대 교수 "염가의 택지 안정적 공급해야"

현재의 미분양사태는 높은 택지가격에 원인이 있는만큼 가격이 싼 택지를 안정적으로 공급해야 한다는 주장이 제기됐다.

20일 손재영 건국대학교 부동산학과 교수는 '주택공급제도 개선방안'이란 자료에서 "현재의 미분양 사태는 수요자들의 선호나 주택시장의 향배에 대한 잘못된 예측과 더불어 높은 택지가격에 원인이 있는 만큼 염가의 택지를 안정적으로 공급하는 것이 정책과제"라고 강조했다.

손 교수는 "분양가 자율화 이후 개발이익 분배구조는 수분양자보다 사업시행자 및 토지소유자들이 더 큰 이익을 보는 쪽으로 변했다"며 "아직까지 주택스톡이 충분하지 않은 수도권을 중심으로 신도시개발이나 산지·농지 개발 등을 통해 염가의 택지를 공급하는 것이 필요하다"고 말했다.

그는 이어 "분양률이 낮아지면 주택사업자의 수익률이 급격히 하락하므로 주택사업은 리스크가 매우 높은 사업"이라며 "주택사업자들은 100% 분양률을 전제로 35% 내외의 수익률을 겨냥하는 것으로 분석됐다"고 덧붙였다.

손 교수는 이런 행태가 지방의 미분양 사태를 가져온 한 원인이라고 지적했다. 시장이 수용할 수 있는 가격대를 초과해 고가주택을 건설하고 그 과정에서 과도하게 높은 토지매입비를 부담하기 때문이다.

손 교수는 분양가 상한제하에서는 감정평가액으로 택지가격을 산정하는데, 실거래가격보다 낮게 평가가 이뤄지면서 주택공급이 위축된다는 문제가 있는 만큼 실거래가격을 폭넓게 인정하는 방향으로 산정방식이 변해야 한다고 주장했다.

이와 관련, 근본적으로는 택지평가액과 건물평가액의 합이 전체 부동산 시가와 일치하지 않는 문제를 해결하도록 감정평가의 원칙 자체에 대한 재검토가 필요하다고 강조했다.

손 교수는 "주택분양가 규제제도는 주택공급량과 품질에는 악영향을 미치지만, 수분양자의 자산축적에는 긍정적인 영향을 미친다"며 "분양가가 기존 주택가격을 상승시킨다는 주장은 근거가 희박하며, 현행 상한가격 산정방식은 개선의 여지가 많다"고 지적했다.

특히 "후분양을 강제해야 한다는 주장이 있지만 득보다는 실이 많을 것"이라며 "주택사업의 금융비용과 사업 리스크가 커져서 분양가가 크게 상승하고 중소사업자의 몰락이 예상된다"고 밝혔다.

이밖에 세부적인 사항들이 조정될 필요가 있지만 청약가점제가 확고하게 정착되고 있다면서 현 정부의 대선공약이었던 신혼부부 주택은 가점제의 틀 내로 흡수시키는 것이 바람직하다고 말했다.

서영백 기자 [e-mail]
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