분양가 상한제 폐지에 대한 단상(斷想)

민간택지 분양가 상한제 폐지를 둘러싼 논란이 1년 가까이 지속되고 있다.

폐지를 하자는 쪽은 상한제를 폐지해야 주택공급이 늘어 가격이 안정된다는 주장이다. 수요공급의 논리에 근거해 공급이 늘어야 주택가격 안정도 기할 수 있다는 것이다. 물론 건설업체를 중심으로 한 공급자 쪽의 주장이다.

한 민간연구소는 최근 민간택지 분양가 상한제 폐지가 장기적으로 집값 안정에 도움이 될 것이라는 보고서를 내놓고 분양가 상한제 폐지론에 힘을 더해주고 있다.

이 보고서는 예를 들어 분양가격이 15% 상승하고 주택공급이 25% 증가하면 서울의 아파트가격은 3분기에는 최고 9.38% 상승하지만 8분기 이후부터는 하락세로 돌아서 11분기에 8.67% 내린다고 주장한다. 수도권도 4분기에 1.87% 오르지만 향후 12분기 후에는 2.71% 하락한다는 시뮬레이션을 내놓고 있다.

반대하는 쪽은 상한제가 폐지되면 분양가가 오를 수 밖에 없고 결국 오른 분양가가 인근의 주택가격 마저 끌어올려 전반적인 집값 상승 도미노현상이 나타날 것이라는 주장이다. 민주당을 중심으로 한 야권 등의 정치권과 시민단체 등의 주장이다.

양 측 다 일리가 있는 주장이다. 그래서 민간택지 분양가 상한제 폐지 법안이 국회에 상정돼 있지만 1년 가까이 제대로 된 심의도 하지 못하고 있는지도 모른다.

분양가 상한제란 주택을 건설할 때 원가에 적정 수익률을 더해 분양가를 정하는 것을 말한다. 쉽게 말해 정부가 정해 놓은 표준건축비에 택지비를 합한 금액을 분양가로 하는 것이다. 또 분양가 상한제가 적용되면 분양 후 5~10년 동안 재당첨이 제한되며 전매도 3~5년동안 금지된다.

사실 현재 서울지역의 집값을 정상적인 가격이라고 하기에는 무리가 있다. 서울에서도 강남권 등 일부 지역에서 3.3㎡당 3000만원이 넘어가는 상황에서는 더욱 그렇다. 그렇다고 한 켠에서 주장하는 단기 대폭락을 우려할 정도의 버블이라고 보기에도 만만치 않다.

부동산 가격은 수요공급의 논리는 물론 입지, 가격, 미래가치 등 다양한 요소에 의해 복합적으로 결정된다. 소비자는 이들 요인을 고려해서 최종적으로 매입여부를 결정하게 된다. 그만큼 시장은 정직하고 시장을 이기는 것은 어렵다.
 
일부 지역에서 비정상적(?)으로 가격이 오르는 것은 그만큼 해당지역(강남)에 공급이 부족하다는 것이고 수요자들을 끌어들이는 흡인력이 있다는 것이다. 반대로 수도권 외곽이나 지방에서 외면받는 것은 소비자를 흡입할 수 있는 힘이 부족하다는 반증이다.

물론 분양가 상한제 역시 주택값을 결정짓는 한 요인이다. 가격을 통제하고 거래에 제한을 가하기 때문이다. 하지만 분양가 상한제 때문에 공급을 할 수 없다는 주장도 명분이 약하다. 또 이를 통해 부동산 가격을 잡을 수 있다는 주장에도 무리가 있다.

그래서 분양가 상한제를 단순하게 집값 상승의 주범으로 몰기 보다는 보다 큰 그림에서 접근해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 폐지 여부가 중요한 것이 아니라 어떻게 하면 공공과 민간이 조화를 이루면서 주택시장을 발전시키고 안정을 기할 수 있느냐 하는 것이 중요하다는 것이다.

보금자리주택이 나오면서 주택부문에서 공공의 역할이 갈수록 커지고 있는 상황이다. 그렇다면 이쯤에서 공공과 민간의 역할과 책임에 대해서 심도있는 논의가 한 번 쯤 있어야 할 때이다.

아주경제= 김영배 기자 [e-mail]
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