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강남집값 5주째 상승 행진...왜?

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입력 2010-01-13 21:05
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  • 재건축 용적률 상향 등 사업성 확보

'역시 강남'. 부동산 투자자금이 강남 재건축 예정단지로 몰려든다. 재건축을 앞둔 단지가 늘어나면서 시중의 풍부한 유동성이 속속 유입되고 있다. 또 용적률 상향과 초고층 허용 등 재건축의 사업성이 예전보다 높아진 것도 강남 재건축대상 아파트의 투자환경에 호재로 작용한다.

서울 강동구 둔촌주공아파트(72㎡). 현 시세는 8억6500만원다. 한 달 전인 지난해 말 7억8500만원에 비해 무려 8000만원이나 올랐다. 강남구 개포동 주공1단지(52㎡) 역시 11억9000만원에서 12억6500만원으로 7500만원 상승했다.

재건축 아파트를 중심으로 강남 집값 움직임이 심상치 않다. 총부채상환비율(DTI) 규제 제2금융권 확대 등으로 거래 실종과 함께 약세를 면치 못했던 강남권 아파트 가격이 고공행진으로 이어질 지에 이목이 집중되고 있다.

13일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 지난해 10월 DTI규제 제2금융권 확대 이후 약세를 유지하던 강남권 주간 매매변동률이 12월 둘째 주부터 1월 둘째 주까지 5주 연속 플러스를 기록하고 있는 것으로 조사됐다.

DTI 규제 확대 이후 시세가 상승한 가구는 지난 11월 3만332가구에 그쳤다. 규제 강화 전인 지난 10월 초 8만9208가구에 비해 5만9000가구 줄었다. 그러나 12월에는 상승 가구가 5만7910가구를 기록, 증가세로 전환했다.

상승 원인은  간단하다. 재건축사업이 신속하게 돌아가고 규제가 완화되면서 사업성도 좋아지는 등 돈이 된다고 판단이 섰기 때문이다.

재건축가격 상승을 주도한 둔촌주공 2단지와 개포 주공 1단지는 재건축의 일정이 제 궤도에 올라간 경우다.

강동구 둔촌주공 2단지는 지난해 12월 28일 조합설립인가를 받았다. 강남구 개포 주공1단지는 지구단위계획 변경 고시가 임박했다. 그리고 고덕 주공은 지난해 말 조합설립인가를 받았고 송파구 잠실주공5단지는 3월쯤 예정된 정밀안전진단에서 통과가 예상되고 있다. 재건축 가시화의 단지가 속속 출현하면 할 수록 재건축대상 아파트의 상승폭을 커질 수 밖에 없다. 

재건축에 대한 규제완화도 한 몫을 했다. 용적률 상향이나 초고층 허용, 초과이익환수 개선, 임대주택 축소, 일정 단축 등 정부의 우호적 정책은 가격 상승을 이끌었다.

또 한동안 분양시장으로 몰렸던 투자수요가 다시 재건축으로 유입되고 있다는 분석도 나오고 있다.

업계 한 관계자는 "신규 주택에 대한 양도세 감면 혜택을 노려 분양시장에 쏠렸던 투자 자금 가운데 일부가 재건축이나 재개발시장으로 유입되는 것으로 알고 있다"며 "실물경기 회복에 대한 기대가 높아질수록 재건축 강세가 계속될 가능성도 있다"고 전망했다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소 이사는 "강남권 아파트 가격이 상승하고 있는 것은 사실"이지만 "개포동이나 둔촌동, 대치동, 잠실동 등 개발호재ㆍ학군우수 지역 위주라는 점을 감안하면 아직까지 DTI규제에서 완전히 벗어난 것으로 해석하기는 어렵다"고 말했다.

김규정 부동산114 부장은 "강남 재건축 아파트의 최근 상승세는 투자 재료를 가진 일부 단지에 한정돼 있다"면서 "추가 상승세나 아파트 시장 전반적으로 오름세로 이어지기는 쉽지 않은 상황"이라고 진단했다.

강남 주요 재건축 아파트 시세 추이(단위:만원)
단지 주택형(㎡) 09년9월 10월 11월 12월 1월8일현재
강남 개포 주공2단지 25        54,500        55,250        54,250        56,500        56,500
53        87,000        87,000        86,000        89,500        89,500
80      160,500      160,500      162,000      162,000      162,000
강동 둔촌주공2단지 102        82,000        81,000

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