분양시장 '3대 악재'.. 올 분양시장에 먹구름

업계, "사실상 미분양 20만가구도 걸림돌"

 

새해 부동산 경기가 좀처럼 회복조짐을 보이지 않자 건설사가 안전부절못한다. 민간건설사의 올해 분양예정 물량은 지난해 경기불황으로 인해 분양을 유보했던 물량을 합쳐 모두 40만 가구에 이른다. 그러나 이 모든 물량이 분양시장에 나올 것이라고 장담하는 기업은 없다.

전국의 미분양이 수도권 2만 가구를 포함해 13만가구(정부 집계)에 이른다. 게다가 중도금과 잔금을 치루지 않고 입주를 미루는 아파트 등 사실상 미분양성의 물량과 지자체에 신고치 않는 미분양을 합칠 경우 전국의 미분양이 20만 가구가 넘을 것으로 업계는 추산한다. 미분양 물량은 신규 분양에 가장 큰 걸림돌이다. 게다가 신규 수요는 살아날 조짐이 보이지 않는다. 

업계는 신규 분양시장을 옥죄는 악재로 양도세 특례 폐지, 금융규제, 보금자리주택 확대를 꼽는다. 민간건설업계는 서울 등 수도권의 뉴타운과 유망 공공택지 분양에 주력, '선택과 집중'으로 냉각된 분양시장을 극복하려 하지만 3대 악재가 엄존하는 한 역부족이라고 호소한다. 

◇신규분양 3대 악재

지난해 정부가 내놓은 양도소득세 특례가 올해 신규 분양시장에 악재로 작용하고 있다. 양도소득세 감면을 내세운 밀어내기 분양물량이 올해 수요층을 상당 폭 잠식, 올해 실질 수요층이 얇아진 데다 신규 분양분이 양도세감면 특례 조치와 같은 메리트를 줄 수 없기 때문이다. 특례조치 때 밀어내기한 지역에서 분양대기 중인 기업은 미분양을 우려, 분양 일정을 잡지 못한다.

금융규제를 확대한 것도 또 다른 악재다. 정부가 지난해 하반기부터 총부채상환비율을 서울은 50%(투기지역 40%)로, 경기와 인천은 60%로 제한하면서 갈아타기 수요가 크게 줄어들었다. 고양 식사와 파주신도시가 대표적 사례다. 계약을 했더라도 기존 매물이 팔리지 않아 입주를 포기하는 사례가 늘고 있어 건설사에 부담으로 작용하고 있다.

보금자리주택 기대심리도 민간분양아파트에 대한 관심이 줄어든 이유다. 강남세곡지구 등 보금자리주택은 수도권 유망지역에 자리하는데다 분양가가 주변시세의 절반 수준이다. 더구나 젊은층 수요자들은 지금 당장 내집을 마련하기보다 청약점수를 높여 앞으로 나올 보금자리주택 물량을 노리는 게 훨씬 투자가치가 높다고 보고 있다.

대형건설사 관계자는 "주택시장을 정부가 주도하다 보니 민간건설사는 설 땅이 없어지고 있다"며 "정부의 주택정책 방침이 변함없다면 앞으로도 민간건설 공급은 줄어들 수 밖에 없다"고 말했다.

◇건설사, 서울 재개발과 수도권 공공택지 분양주력

건설사들은 일단 양도세 수혜가 사라진 상반기 부담을 줄이기 위해 서울 유망지역 중심으로 분양을 진행할 예정이다.

서울은 작년 양도세 감면 특례 대상에서도 제외됐던 데다 역세권 재개발ㆍ재건축 일반분양 물량은 나오기 바쁘게 높은 청약률을 기록하기 때문이다. 지난해 흑석뉴타운, 아현뉴타운 등 높은 인기를 끌었던 지역에서 올해도 계속 분양물량이 쏟아져 나올 예정이다.

올해 분양예정인 서울 뉴타운 내 물량은 7개 사업장에 총 1만9848가구로 이 중 5710가구가 일반 분양 대상이다.

건설사들은 또 수도권 유망 공공택지로 꼽히는 판교신도시, 광교신도시, 별내신도시 등에 집중 분양할 예정이다. 또 분양가상한제가 폐지된 인천 송도, 청라, 영종 등 경제자유구역에서도 분양 물량 약 5000가구가 쏟아진다. 

전문가들은 분양물량이 서울 뉴타운, 판교ㆍ광교신도시 등 유망지역은 인기를 누리고 나머지 지역은 대부분 냉각되는 양극화 현상이 굳어질 것으로 내다봤다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "올해는 민간분양시장의 공백을 위례신도시와 보금자리 세곡2ㆍ내곡지구 등 알짜 공공물량이 채울 것으로 보인다"며 "민간건설사들도 유망지역이 아니고는 분양을 내놓기 쉽지 않아 보인다"고 말했다.

아주경제= 정수영 기자 [e-mail]