서울시 재개발 정책, 업계엔 '종합선물세트'

"관리처분인가 전후의 모든 재개발 사업장의 용적률이 최대 300%까지 완화된다면 공급 가구수가 크게 늘 것으로 보입니다. 그리되면 조합원의 분담금은 낮아지고 사업성은 좋아지는 데다 60㎡ 이하의 소형주택 건설로 원주민 재정착률까지 높일 수 있어 건설사 입장에선 미분양리스크까지 줄일 수 있다는 긍정적인 효과까지 있습니다".

한 대형 건설사 관계자는 16일 서울시가 발표한 '도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경안'에 대해 "서울시의 재개발 용적률 확대의 1차 수혜자는 조합"이라면서 "도급사업자인 건설사도 간접 수혜를 입을 수 있을 것"이라고 기대했다.

서울시의 재개발 용적률 완화에 건설업계와 재개발조합의 기대가 높다. 특히 치열한 재개발 수주전으로 채산성 악화가 우려되는 일부 재개발 사업장에서는 크게 반기는 분위기다.

업계는 그러나 용적률 상향조정에 따른 인ㆍ허가 변경이 신속하게 이뤄지고 재개발사업관련 이원화된 심의가 일원화돼야 서민주택 공급 확대라는 서울시의 주택정책이 성과를 거둘 수 있을 것이라고 지적한다.

변경안은 재개발 사업의 계획용적률을 20%p 상향해 서민용 소형주택공급 활성화를 골자로 하고 있다. 또 최대 허용 용적률도 기존 250% 이하에서 300% 이하로 대폭 상향키로 했다.

늘어난 용적률은 모두 전용 60㎡ 이하로 지어야 한다. 다만 역세권 시프트와는 달리 일반분양이 가능하다. 시의 시뮬레이션 결과를 보면 재개발 사업장의 분양세대수는 최대 10%가 증가하고 조합원의 수익성도 늘어날 전망이다.

하지만 선거를 앞두고 '선심성 정책'이라는 비난은 피하기 어려울 전망이다. 그동안 건설사들의 과당경쟁으로 채산성이 악화됐던 업계 입장에선 △용적률 상향 △구릉지 인동거리 축소 △역세권 용적률 완화 등의 서울시 정책이 그야말로 '종합선물세트'인 셈이기 때문이다.

서울시는 지난 1998년 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 수립해 재개발ㆍ재건축 사업시 고밀도개발, 기반시설 부족 등 부작용을 줄이기 위한 방편으로 도시계획에서 정한 상한 용적률보다 낮은 용적률을 부여해왔다. 1990년대 후반의 고밀도개발의 재연이 우려되는 까닭이다.

다만 업계는 관리처분인가 후 착공 직전의 사업장에 한해 사업 지연 가능성의 우려를 제기하고 있다. 지금까지 거쳐왔던 사업절차를 처음부터 다시 밟아야 하기 때문이다.

한 대형사 관계자는 "조합원 동의서 징구 이후 절차를 밟는 과정에서 구청과 시청의 입장이 서로 달라 얼마나 협조가 잘 될 지는 의문"이라며 "만약 인허가 절차에서 자치구가 시간을 끌 경우 추가적인 금융비용 발생은 불가피하다"고 말했다.

또 다른 관계자는 "서울시가 서민을 위한 소형 분양아파트 공급을 확대하기 위해서는 용적률 상향조정에 따른 인허가를 신속하게 처리해야 한다"면서 "건축과 도시계획 등 이원화된 심의에서 엇갈린 결과가 나올 경우 서울시의 서민 위한 주택공급 확대는 장애에 부딛힐 소지가 높다"고 밝혔다.
 
고밀도개발에 대한 우려도 있다. 중견사 한 관계자는 "시공사나 조합 입장에선 수익성이 좋아지는 만큼 긍정적인 입장"이라면서도 "그러나 1990년대 후반에 재개발 된 아파트들을 살펴보면 용적률을 350%까지 허용해 준 결과 사생활 보호는 물론 주거환경이 열악했기 때문에 다시 고밀도개발이 재현되지 않으리란 보장이 없다"고 지적했다.

시 관계자는 "과거 구릉지에 집중돼 있던 재개발 지역들의 개발은 거의 마무리된 상태로 현재 남아있는 지역들은 대개 평지이기 때문에 이 정도의 용적률 상향으로 고밀도개발의 우려는 작다"고 말했다.

아주경제 권영은 기자 [e-mail]
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