[부동산 스펙트럼] 미분양 해소 양도세가 핵심 아니다

토지나 건물 등의 자산을 팔았을 때 발생한 소득에 대해 과세하는 세금이 양도소득세다.  취득시점과 양도시점의 시간적 차이로 인해 발생한 이득을 세금으로 환수하는 것이다. 예컨대 5년 전 3억원에 구입한 주택을 4억원에 팔았을 때 1억원에 대해 세금을 부과하게 된다. 물론 보유기간이나 양도금액, 공제내용 등에 따라 실제 부과되는 세금의 액수는 다르지만 기본적으로 '남는 것'에 대해 일정부분 세금으로 거둬들이는 개념이다.

반면 투자의 개념에서 볼 때 자산 거래는 대부분 서로 남는 것이 있어야 이뤄진다. 파는 쪽은 물론 매수자 입장에서도 미래에는 자산가치가 늘어날 것이라고 판단했기 때문에 매입을 결정하는 것이다. 그래서 양도세율이 거래 성립에 중요한 변수가 되기도 한다. 양도세율이 높아지면 남는 것이 그 만큼 줄어들기 때문에 매도를 꺼리게 되고 반면 낮아지면 거래가 늘어나는게 일반적이다. 하지만 양도세를 과세하기 위해서는 자산가치가 취득 시점 보다 파는 시점에서 높아야 한다는 전제가 뒤따른다. 즉, 집 값이 올라야 양도세를 부과할 수 있는 것이고 거꾸로 내린다면 아무런 의미가 없다.

정부와 한나라당이 최근 당정간담회를 통해 지방 미분양 주택 양도세 감면 연장에 합의했다. 이명박 정부 들어 지난해 2월11일부터 올해 2월11일까지 1년간 한시적으로 시행한 데 이어 두 번째다. 대상은 지난 2월 11일 현재 미분양 상태인 주택을 내년 4월까지 취득한 경우다. 달라진 것이 있다면 건설업체의 분양가 인하 정도에 따라 감면폭이 60~100%로 차등 적용된다는 점이다. 아파트 값을 깎은 만큼 세금도 낮춰주겠다는 뜻이다. 분양가 인하폭이 0∼10%이면 60%, 10∼20%는 80%, 20%를 초과하면 100%가 적용된다.

건설업체가 분양가를 낮추면 수요가 늘게 되고 소비자 역시 세금혜택을 입어 '윈-윈'이 가능하다는 것이 정부와 한나라당의 주장이다. 정부와 한나라당의 바램대로 이번 조치를 통해 지방 미분양이 해소되고 어려운 건설업계에 도움이 된다면 더 이상 반가운 일이 아닐 수 없다. 하지만 희망보다 근심이 앞서는 것은 무엇 때문일까. 정책의 일관성이나 형평성 문제 등 여러가지 문제가 제기되고 있지만 기본적으로 문제의 본질을 보는 시각이 다르다는 데 있다.

앞서도 얘기했지만 거래는 서로 '남는 것'이 있어야 하는데 사고자 하는 쪽의 미래예측은 '그렇지 않다'고 보고 있기 때문이다. 지방 경기가 살아나고 그 곳에 사람이 몰려야 하는 데 현실은 그렇지 못하다는 얘기다.

"일자리도 없는 곳에 집을 지어놓고 사라고 하면 누가 사겠느냐. 설령 투자목적으로 산다고 하자. 집을 사놓고 임대도 못하는 상황이 벌어질 수 있는데 당신이라면 살 것인가? 무엇보다 사람이 모일 수 있는 환경이 만들어지지 않으면 쉽게 풀 수 없는 문제다."(투자자문사 관계자)

그의 주장처럼 내성에 길들여진 지금의 병세(미분양)는 '양도세 감면'이라는 '처방'만으로는 치료가 어려울 정도로 악화된 상태다. 그래서 선거를 앞두고 내놓은 선심성 대증요법이라는 지적도 나오고 있다. 힘들어도 다시 한번 진단을 정확히 하고 처방전을 내놓아야 할 때다.

아주경제 김영배 기자 [e-mail]
[아주경제 ajnews.co.kr] 무단전재 배포금지