"재건축을 잡아라" 건설사 사활 건 이유는?

(아주경제 권영은 기자) "자체사업은 지난 몇 년간 1~2건에 그치고 있습니다. PF(프로젝트 파이낸싱) 발생도 어려운 데다 최근 민간주택시장이 침체된 상황에서 막대한 금융비용을 감당하기엔 리스크가 크기 때문입니다. 여기에 미분양에 대한 우려도 자체사업을 꺼리는 이유로 작용하고 있습니다." (대형 건설사 관계자)

주택시장의 불확실성이 점증되면서 건설업계가 재개발ㆍ재건축사업에 주력 중이다. 환율의 변동성으로 해외건설사업의 리스크가 커지고 4대강 이후 국내 토목의 발주 물량이 감소세를 보이는 상황에서 재개발ㆍ재건축사업, 특히 서울 강남의 재건축사업은 사세 유지와 일감 확보의 절대 기회다. 상위 건설사가 '복마전'이라는 지적을 받으면서 사세를 건 치열한 수주전을 거는 이유다.
 
19일 업계 등에 따르면 서울 강남권의 용적률 등 규제완화로 사업성이 호전되고 서울 강남권 아파트의 '부동산 불패 신화'에 대한 기대감이 여전하면서 상위 건설사는 물론 중견 건설사가 서울 강남권의 수십조원대에 달하는 재건축 수주에 사활을 걸고 있다.

서울 강남권 재건축은 강동구 둔촌과 고덕을 시발로 앞으로 은마아파트 등 강남 곳곳에서 사업 본격화를 위한 시동을 걸고 있다.

현재 시공사 선정을 앞둔 거대 단지는 △강동구 둔촌동 둔촌주공(4조원) △강동구 고덕동 고덕주공2단지(2조원) △고덕주공7단지(5000억원) 등이다.

특히 시공사 선정 총회가 코 앞으로 다가온 둔촌주공아파트에선 시공사들의 뜨거운 구애작전이 한창이다. 4조원이라는 규모는 웬만한 대형사의 재개발ㆍ재건축 사업 목표를 웃돈다.

예컨대 GS건설은 올해 재개발ㆍ재건축 수주 목표를 3조5000억원으로 잡고 있고, 대림산업도 3조원을 목표로 하고 있다.

물론 컨소시엄이 아닌 단독 입찰 경쟁에서 대형 프로젝트를 거머쥔다면 더할 나위 없이 큰 이득이겠지만 각 조합들은 여러가지 방법으로 사업을 진행하고 있다. 또 도급제와 확정지분제에 따라서도 건설사들의 수익성은 달라진다.

조합원들은 자신들에게 일정 수익을 보장하고 나머지는 시공사가 자기 부담으로 사업을 진행하는 확정지분제를 선호한다. 이익도 시공사 몫이고 손실도 시공사가 감당해야 한다. 고덕주공 6단지와 7단지 등은 반드시 확정지분제를 제시하는 시공사만 수주전에 참여하도록 방침을 정했다. 고덕주공 2단지는 확정지분제와 단순도급제를 모두 제시할 수 있게 했다.
 
시공사들은 도급제에 비해 미분양 등 리스크가 큰 확정지분제도 마다하지 않을 것으로 전망된다. 업계 관계자들은 "강남 재건축 단지는 입지가 좋은 데다 수익성도 좋아 확정지분제 방식도 긍정적으로 검토하고 있다"고 말했다.

건설사들은 다만 무리한 출혈경쟁이나 리스크를 보완할 수 있는 방법으로 컨소시엄 구성을 앞세우고 있다. 사업규모가 클 경우 그만큼 리스크도 크기 때문에 컨소시엄을 선호하는 것이다. 또 컨소시엄으로 구성될 경우 중견사도 틈새를 노릴 수 있다는 게 업계 관계자들의 설명이다.

중견사의 한 관계자는 "시공사 선정 전 미리 작업을 해왔던 중견사들은 대형사가 입찰에 참여할 경우 함께 컨소시엄을 구성하는 방법으로 참여하기도 한다"며 "단독 경쟁 구도에서 중견사가 설 자리가 없기 때문에 중견사 입장에선 그리 나쁘지 않은 셈"이라고 말했다.

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