[Law&Tax]임대주택 보유자 비과세 받으려면?

(아주경제 김희준 기자) 다가오는 주택분 종합소득세에서 임대주택 보유자는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 임대주택 비과세 즉 합산배제를 위해서는 오는 6월 1일 전까지 주소지 관할 지자체의 임대사업자 등록과 세무서 사업자 등록이 필요하다.

이때 임대사업자 등록과 사업자 등록은 반드시 지자체와 세무서에 임대사업자등록을 모두 해야 한다. 
 
다만, 다가구주택을 임대하며 본인도 거주시 임대주택법 상으로는 요건에 미달돼 지자체에는 임대사업자등록이 불가하며 따라서 세무서에만 사업자등록을 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

등록이 완료되면 임대주택 보유자는 다시 오는 9월 16일부터 9월 30일까지 주소지 관할세무서에 합산배제신고를 해야 비로소 비과세를 받을 수 있다. 다만, 전년도에 이미 합산배제신고하고 소유권 및 전용면적에 변동이 없으면 별도 신고가 필요없다.

임대주택 보유자 중 비과세 대상은 먼저 2005년 1월 5일 이전부터 지자체에 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우다. 이 경우 공시가격은 3억원, 전용면적이 국민주택규모 이하인 주택을 지역에 관계없이 2호 이상 임대해야 한다. 이때 의무임대기간 5년이다.

또한 임대를 목적을 주택을 신축 사용검사일까지 임대사업자등록을 하고 임대하는 건설임대의 경우도 마찬가지다.

이 경우 공시가격은 6억원 이하이고 전용면적이 149㎡ 이하인 주택을 동일 시,도 내에서 2호 이상 임대해야 하며 의무임대기간은 5년이다.

임대를 목적으로 신축했으나 과세기준일 현재 임대된 사실이 없는 주택의 경우 공시가격이 6억원 이하이고 전용면적이 149㎡ 이하이며 사용승인을 받은 날로부터 2년이 경과하지 않았다면 비과세 요건에 해당된다.

매매에 의해 소유권을 취득, 임대하고 있는 주택의 경우 3억원 이하의 공시가격과 국민주택규모 이하의 면적으로 5호 이상 임대시 비과세할 수 있다. 단 의무임대기간은 10년이다.
 
서울, 경기, 인천을 제외한 비수도권 소재 미분양주택의 경우 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 매입해 임대하며 공시가격이 3억원 이하이고 전용면적이 149㎡ 이하로 5호 이상 임대시 비과세 가능하다. 이 경우 의무임대기간은 5년이다.

공시가격이 3억원 이하이고 전용면적이149㎡ 이하인 비수도권 소재 주택을 임대한 경우도 비과세에 해당되며 이 때 의무임대기간은 7년이다.

◆종부세가 비과세되는 합산배제 제도란?

일정요건을 갖춘 임대주택, 기숙사, 사원용주택, 주택건설사업자의 미분양주택, 주택신축용 토지 등은 종부세 과세대상에서 제외하여 과세하지 않는 것을 말한다.

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