[中文] 韩国首都圈房产传贳市场疲软

(아주경제 최미화 기자) 最近，以首都圈地区为中心，韩国等待入住的房产数量明显增多，使得传贳市场疲软。

“传贳”是韩国特有的物权债权制度，是非常普遍的一种租房方式。房客在签约入住前交给房东一定额度的押金（传贳金），“传贳”合同期满后，房东则将全部传贳金返还给房客。传贳合同一般每两年一个周期，双方可以协议续签。在“传贳”的有效合同期间，房客不需要再向房东交任何房租，即获得房屋的使用权和收益权。房东虽然让渡了在一段时间内的占有和使用房子的权利，却获得了对传贳金的使用权。双方各取所需，互利互惠。  

在新建房产比较密集的地区，出现了传贳合同期满，房东拿不出理应还给房客传贳金的现象。另一方面，在有些地区，出现了中等户型公寓的传贳价格比大户型公寓更贵的反常现象。据房地产专家预测，8月之后等待入住的新房地产数量仍然会持续增多，传贳市场的不景气现象会进一步恶化。

另外，签订了购房合同并缴纳了部分房款的人为了凑出余款，被迫将新公寓以传贳的形式租赁出去，使得传贳价格不断下滑。

目前，龙仁市星福洞L公寓161㎡户型的传贳价格为1.7亿韩元，和一个月前相比下降了1千~2千万左右。竹田地区的D公寓也是相似的情况，161㎡ 户型的传贳价格从2亿韩元降至了1.8亿韩元左右。

竹田K中介公司的工作人员表示：“最近，来美安等一些高档小区出现了传贳房产，使得原来其他小区的传贳价格有所下滑。目前传贳市场的整体状况不被看好。”

由于传贳房产的数量不断攀升，使得房东不能及时偿还传贳金的现象时有发生。

T中介所的工作人员表示：“目前，传贳合同到期日临近却找不到新的传贳人的现象比较频繁，使得房东和租房人之间的纷争也不断增多。”

坡州市云亭地区因大量入住新公寓，使得传贳市场疲软现象比较突出。2年前，坡州市交河邑W公寓109㎡户型的传贳价格为8500~9500万韩元，现在已经将至最低7500万左右。房东需要还给租房人近2000万韩元的传贳金。一部分拿不出这个差额的房东和租房人之间的摩擦频繁。

N中介所工作人员表示，云亭地区新公寓的传贳价格不断下降，房东为拿不出差额款而焦头烂额，而租房客想要退房却退不了，十分为难。传贳合同期满，但房东还未没能找到新的房客而拿不出传贳金，发生这种情况时，房东要连本带息偿还传贳金给原来的房客。

另一方面，大户型公寓供给比较充足的地区，大户型公寓的传贳价格要比中户型更为便宜。目前，龙仁市星福洞L公寓205㎡户型的传贳价格为1.6亿~1.7亿韩元左右，比161㎡户型更为便宜。龙仁市S公寓159㎡户型的传贳价格最高为1.8亿韩元，而192㎡户型的传贳价格为1.7亿韩元。

此外，以月租的形式租赁公寓的现象增多，这在以往是比较少见的。由于原有房产没有卖出，为了筹够入住新公寓的余款而将旧房产抵押给银行获得贷款的现象增多。由于贷款额过多而不能及时还贷时，房子随时有可能被银行拍卖掉，所以无法将房子以传贳的形式租赁出去，而是临时以月租的形式租赁公寓。

高阳市德耳洞一带上述现象也比较普遍。德耳洞D中介有关人士表示：“原本月租是在房地产市场比较活跃的时候才增多的，而现在不得已以月租的形式将房子租掉的情况比较多，出现了月租过多，而传贳过少的现象。”

一部分房东为了偿还贷款利息而将房子以月租的形式拿出来，导致供给量增多，月租价格自然有所下滑。高阳市德耳洞一带传贳金1亿韩元的公寓如果以月租的形式出租的话，需要保证金2千万，月租80万。而现在这个价格已经降到了月租60万。

专家们分析认为，今年下半年首都圈地区的待住房产数量大增，传贳市场将受到重大冲击。据房地产知名网站房地产114统计，7月龙仁市会有7690户新房入住，预计8月后还会有6457户入住新房。另外，预计高阳市和坡州市在8月以后分别有1.2477万户和6321户入住。

房地产114的金奎正（音）本部长表示：“首都圈入住新房的情况增多，在一部分集中入住地区，贳市场波动会比较明显。预计，传贳价格的下滑趋势会持续到明年上半年左右。”

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