"강남3구·지방 부동산, 8·29 대책 영향 없을 것"

(아주경제 정수영 기자) 투기지역인 서울 강남3구(서초·송파·강남구)가 '8·29 부동산대책' 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 대상에서 제외됐지만 집값에 미치는 영향은 별로 없을 것이라는 전망이다. 지방도 이번 대책으로 상대적인 소외를 받는 일은 크지 않을 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 

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또 이번 대책이 투자수요가 아닌 실수요자에 초점이 맞춰져 있어 강남 이외의 곳에서 거래 열기가 살아난다 하더라도 강남까지 확산될 가능성은 낮다는 분석이다.

하지만 중대형 고가주택 소외현상은 갈수록 심각해질 수 있다는 우려가 나오고 있다.

◆ 강남3구는 DTI 아닌 투자수요가 관건 

정부는 무주택자와 1주택자를 대상으로 내년 3월까지 DTI를 한시적으로 폐지하는 것을 골자로 한 '8·29 부동산대책'에서 투기지역인 강남3구는 대상에서 제외했다.

내년 3월까지 주택담보대출을 받을 경우 금융권 제량에 따라 한도가 달라지지만 투기지역으로 묶여 있는 강남3구는 소득에 따라 주택대출을 규제하는 DTI가 여전히 40%로 제한된다.

정부가 강남3구에 대한 금융규제를 풀지 않은 것은 그 만큼 집값에 미치는 정책의 폭발력이 크다고 진단하고 있기 때문이다. 투자수요가 시장을 떠받치고 있다는 얘기다.

실제로 강남지역은 DTI와 상관없이 투자를 견인할 만한 호재가 있으면 상승세를 탔었다. 최근 재건축 예정 아파트 중심으로 하락세가 계속 되고 있는 것은 투자수요를 이끌만한 요소가 없기 때문이다.
 
그러나 이번 대책이 실수요자 위주로 맞춰짐에 따라 강남 이외 지역에서 거래가 살아난다 하더라도 강남으로 옮겨붙기에는 한계가 있을 수 밖에 없다는 분석이다.

닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 "과거에는 강남 이외의 지역에서 부동산 거래가 활발해지면 강남으로 투자 수요가 흘러와 가격을 상승시키는 효과가 있었다"며 "하지만 이번에는 철저히 투자수요를 차단한 만큼 강남지역 부동산이 살아나기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

부동산114 김규정 본부장도 "강남은 자금력과 투자력이 있는 시장인 만큼 DTI에 크게 영향을 받지 않는다"며 " 이번 대책과 상관없이 당분간 약보합세 내지는 지금의 소폭 하향국면을 이어갈 것"이라고 내다봤다.

◆ 지방은 하반기 소폭 상승 가능성

8·29대책이 지방으로 눈길을 돌렸던 수요를 다시 수도권으로 끌어올리면서 지방은 상대적으로 외면받을 수 있다는 우려가 제기되고 있지만 전반적으로 지방도 이번 대책과 무관하게 지금의 소폭 상승 기조를 이어갈 것으로 보인다.

지방과 수도권을 같은 맥락에서 보기에는 무리가 있다는 지적이다.

이영진 소장은 "지방수요는 투자보다는 거주 개념이어서 투자를 위해 지방으로 내려가는 수요는 그동안 별로 없었다"고 설명했다.

이 소장은 또 "지난 4·23 대책에서 나온 미분양 주택에 대한 취득·등록세와 양도소득세 완화는 여전히 지방만 해당되고, 하반기 공공기관 이전 및 세종시 주택분양 등이 예정돼 있어 수요가 살아날 가능성은 얼마든지 있다"고 내다봤다.

실제 지방은 최근 2~3년 동안 신규주택 공급물량이 감소한 데다 정부가 잇단 미분양 해소 대책에 힘입어 주택가격도 상승세로 돌아섰다.

김규정 본부장은 "상반기 부동산 가격 흐름을 보면 수도권은 하락했고 지방은 소폭 상승했다"며 "하반기에도 지방 주택가격은 비슷한 흐름을 보일 것"이라고 전망했다.

◆ 소형주택 인기 지속 중대형은 여전히 '찬밥신세'

정부는 8·29 대책에서 무주택자 및 1가구 1주택에 한해 85㎡이하(9억원 이하) 주택에 대한 DTI를 한시적이나마 없앴다. 또 새 아파트 입주예정자의 주택(6억원 이하 85㎡이하)을 살 경우 국민주택기금에서 5.2%의 금리로 2억원까지 대출 해준다.

내년 3월말까지 대출을 신청하는 대상자는 모두 해당돼 사실상 효과는 내년 상반기까지 계속될 전망이다.

이 같은 대출규제 완화 조치가 85㎡이하 소형주택으로 한정됨에 따라 앞으로 소형주택 시장은 활황을 이어갈 전망이다.

전문가들은 다만 투자가 아닌 실수요 중심인 만큼 상승폭이 크지는 않겠지만 최소한 더 떨어지지는 않을 것으로 보고 있다.

문제는 중대형주택이다. 중대형 고가주택 소유자 대부분이 투자가 주목적인 데다 9억원 초과주택은 종합부동산세와 양도세 중과 대상이어서 수요도 급격히 줄어든 상황이다.

더구나 현재 수도권 주요지역의 신규아파트 미분양이나 미입주 대부분도 중대형 주택이다.

반면 정부가 DTI 완화 대상으로 정한 주택은 9억원 이하이다. 더구나 미입주 사태를 막기 위해 기금을 지원해 주기로 한 대상 주택은 6억원 이하의 소형주택이다. 실제적으로 중대형 주택은 혜택이 없다는 얘기다.

이영진 소장은 "소형주택과 달리 투자수요의 핵심인 중대형 주택은 신규든 기존주택이든 앞으로도 찬밥신세를 면하기 어려워 보인다"고 말했다.