보금자리 민자투입?..사업지연 우려 가능성 낮아

(아주경제 정수영 기자)보금자리주택에 민간자본을 투입하는 방안이 제기됐다. 자금난을 겪고 있는 LH(한국토지주택공사)의 부담을 덜어주고 보금자리주택의 원활한 공급을 도모하자는 취지다.

하지만 민간의 투자에 따른 기대 수익률이 공공부문의 채권이자보다 높아 자금조달이 원활하게 이뤄지기 어렵다는 지적이다. 또 서민용 공공주택이라는 본래의 취지를 훼손한다는 우려도 나오고 있다.

21일 국토해양부에 따르면 국토부는 최근 LH와 학계, 금융계, 부동산 전문가 등이 참석한 가운데 ‘보금자리주택 포럼’을 열고 보금자리주택에 대한 다양한 의견을 청취했다.

이 자리에 참석한 한 민간전문가가 보금자리주택 건설에 민간자본을 끌어들이는 방안을 제시함에 따라 이날 포럼에서는 그린벨트 해제지역에 지정하는 보금자리주택지구에 대토보상 및 환지(換地)를 시행하거나 원형지 공급, 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 제도를 도입하는 방안 등이 거론됐다.

국토부 관계자는 “이날 포럼에서 한 민간전문가가 아이디어 차원에서 민자활용방안을 제시한 것뿐 구체적인 내용에 대해서는 논의하지 않고 있다”고 말했다.

하지만 현재 거론되고 있는 자금조달 방안으로는 BTL(임대형 민자사업)이나 공모형 PF(프로젝트파이낸싱), 토지 선수공급, 원형지 공급, 부동산펀드ㆍ리츠 등이 있다. 이중 BTL은 LH가 장기임대주택의 매입을 확약하는 조건으로 민간이 자금을 투입해 주택을 건설하게 하는 것이다.

공모형 PF는 LH와 민간이 공동으로 특수목적회사(SPC)를 설립해 자금을 조달, 사업을 추진하는 방식이다. 토지 선수공급은 초기 토지보상 부담을 줄이기 위해 택지공급 시기를 앞당기는 방식이다. 50% 보상이 이뤄진 후 건설업체 등에 택지를 공급하는 것은 25% 보상 이후로 바꾸는 식이다.

원형지 공급방식은 세종시 수정안으로 나왔던 방식으로 택지조성을 하지 않고 민간에 분양하는 방식이다.

하지만 업계와 시장에서는 공공주택인 만큼 수익률이 크지 않을 수 있고, 수익률을 높이려면 분양가를 높여야해 정부나 민간 모두에 부담이 될 수 있다고 보고 있다. 실제로 민간은 최소한 6% 이상의 수익을 기대하지만 현재 LH 채권 이자율은 현재 5%대에 머물고 있다.

특히 공공분양주택이 아닌 임대주택의 경우 투자금 회수기간이 길어 민간 업체들이 참여를 꺼릴 것이라는 지적이다. 두성규 한국건설산업연구원 박사는 “민간자본이 투입되면 공공부문보다 높은 수익률을 원하게 되고 이를 보장해주지 않으면 민간자본 투자가 어려울 것”이라고 지적했다.

최근 PF시장이 제대로 굴러가지 않고 있는 점도 부담이다. 대형 공모형PF사업이 줄줄이 좌초위기에 처한 상황이어서 보금자리주택에 민자를 끌어들이기에는 한계가 있을 수 있기 때문이다.

국토부 관계자는 “보금자리주택의 자금조달 방식에 대해 다양한 차원에서 고민중이긴 하지만 반드시 민자를 끌어들이는 것이 대안이 될 순 없다”고 말했다.

한편 정부는 올해 18만가구에 이어 내년 21만가구의 보금자리주택을 공급하겠다는 목표를 세워놓고 있다.