서울 도심 빈사무실 폭증.. '분양가상한제 때문'

작년 12월 서울 도심 오피스공실률 14%, 전월比 2배 증가<br/>분양가상한제 실시로 '주상복합 -> 오피스' 전환이 원인

지난해 11월 준공된 서울시 을지로2가 '센터원' 빌딩. 당초 이 부지에는 주상복합아파트가 들어설 예정이었지만 분양가 상한제 시행으로 오피스 빌딩으로 사업계획이 변경됐다.

(아주경제 유희석 기자) 서울 도심지역에서 오피스 빌딩 공급이 크게 늘어나고 있다. 이에 따라 빈 사무실도 기하급수적으로 증가해 건물주들이 세입자 찾기에 골머리를 앓고 있다.

16일 부동산투자자문회사 교보리얼코 및 업계 등에 따르면 지난해 12월 기준 서울 도심 오피스 빌딩 공실률은 14%로 전달 보다 무려 7.67%포인트나 폭증했다. 이는 지난해 1분기의 4.91%와 비교해 무려 10%포인트 가까이 높은 것으로 1년새 늘어난 빈 사무실이 얼마나 많은 지를 짐작케 한다.

서울 종로구와 중구 일대의 오피스 공실률이 빠르게 늘어난 이유는 단기간에 너무 많은 빌딩이 공급됐기 때문이다.

지난해에는 4분기에만 서울 도심에서 을지로2가 '센터원'(연면적 16만8001㎡)', 종로구 인의동 '종로 플레이스(4만5733㎡)', 중구 수하동 '페럼타워(5만5692㎡), 종로구 신문로 'LG그룹 신사옥(5만1312㎡)', 중구 쌍림동 '스마트플렉스(8만401㎡), 종로구 중학동 '트윈트리(5만3572㎡)' 등 약 40만㎡의 오피스가 새로 공급됐다.

이는 서울을 포함한 수도권에서 지난 2001~2007년 동안 공급된 사무실 면적이 연평균 약 75만㎡였던 것과 비교하면 어마어마한 양이다. 지난 2009년에는 한 해 동안 서울 도심의 오피스 빌딩은 중구 남대문로 '서울스퀘어(연면적 13만2806㎡)'가 리모델링 돼 공급된 것이 유일했다.

이처럼 서울 도심의 오피스 빌딩 공급이 집중된 이유는 지난 2007년 9월부터 시행된 분양가 상한제 때문이다. 당시 서울 도심지역에는 주상복합아파트 건설이 많이 예정돼 있었는데, 분양가 상한제로 수익성이 나빠지자 대거 오피스 빌딩으로 사업계획을 변경했다.

서울시에서도 주상복합아파트보다는 모자라는 사무실 공간 확충이 더 시급했기 때문에 사업계획변경을 대부분 승인해줬다. 실제로 지난 2008년 1분기 서울 도심 지역 대형 오피스 빌딩 공실률은 '제로(0)'에 가까운 상태였다.

하지만 3~4년이 지난 현재 서울 도심의 대형 빌딩들은 늘어나는 빈 사무실로 골치를 썩고 있다. 사업주들은 임차인을 구하지 못해 '랜트프리(장기계약시 2~3개월의 임대료 할인제도)' 등 각종 혜택을 제공하고 있지만 사무실은 쉽게 채워지지 않고 있다.

높아가는 공실률과는 반대로 떨어지지 않는 임대료도 수요자들의 발길을 돌리게 하고 있다. 2009년 말 기준 서울 도심 사무실 임대료는 ㎡당 2만2400원 수준이었지만, 현재는 2만6300원으로 17% 정도 올랐다.

알투코리아 김태호 이사는 "분양가 상한제 시행으로 도심 업무지구에 무분별하게 계획됐던 주상복합들이 오피스 빌딩으로 한꺼번에 변경되며 최근의 공실률 증가의 원인이 됐다"며 "내년까지 서울 도심과 여의도에서 오피스 공급이 계속되는 만큼, 당분간 공실률은 쉽게 떨어지지 않을 것"이라고 말했다.