<8·18 대책> 전세난 구원투수 ‘임대사업’ 어디에 투자해 볼까

(아주경제 정수영 기자) 정부가 전세난 구원투수로 임대사업자를 선택하면서 1~2억원대의 도시형생활주택, 오피스텔, 전세가비율 높은 아파트 등에 관심이 몰리고 있다.

정부는 올해들어 세번이나 발표한 전·월세 시장 안정화 대책에서 민간임대사업자 활성화에 주안점을 두고 각종 지원에 나설 계획임을 밝혔다.

이번 8·18 대책에서는 지난 3월부터 수도권 6억원 이하 3가구로 한정한 임대사업자 세제완화 부분을 1가구 이하로 또다시 완화했다. 2주택 이상이면 임대사업을 할 수 있고, 각종 혜택을 받을 수 있다.

특히 아파트와 도시형생활주택의 중간급인 오피스텔의 경우 현행 4%인 취득세를 지방세법 개정 이후부터 50%까지 감면받을 수 있어 임대사업자의 선호도가 높아질 것으로 보인다.

◆ 도시형생활주택, 임대사업 늘어날까?

임대사업자들이 가장 손쉽게 매입할 수 있는 주택은 도시형생활주택이다. 소형으로 가격이 저렴한 편이어서 임대사업하기에는 적격이란 평가다.

정부도 1~2인 가구 증가에 대비해 도시형생활주택 공급확대를 정책적으로 밀고 있다. 실제로 준주택형 입주물량 및 인허가 실적이 급증하고 있다.

국토해양부 조사자료에 따르면 올해(하반기는 추정) 수도권 주택 입주물량 중 아파트는 11만3000가구로 지난해 14만1000가구에 비해 줄었다. 반면 아파트 이외 물량은 올해가 6만3000가구로 지난해 4만5000가구에 비해 크게 증가했다. 아파트 이외 주택입주물량은 2009년 3만7000건, 지난해 4만5000건, 올해 6만3000건으로 계속 증가세다.

인허가 실적도 올 상반기 아파트 이외 주택은 4만2000가구로 작년 상반기 2만7000가구에 비해 두 배 가까이 증가했다. 오피스텔 인허가의 경우 작년 1년간 68만9000가구였으나, 올 상반기에는 51만3000가구를 넘어섰다.

김선덕 건설산업연구소 소장은 “정부가 아무리 도시형생활주택 공급활성화에 나섰다하지만, 이 정도로 증가할지는 몰랐다”며 “앞으로 소형주택 위주로 임대사업이 크게 늘 것으로 보인다”고 말했다.

◆ 투자수익성 큰 임대사업 종목은?

전문가들은 임대사업에 가장 적당한 주택형태로 도시형생활주택과 오피스텔을 꼽는다. 아파트에 비해 상대적으로 저렴하고, 사업기간이 짧기 때문이다.

아파트의 경우 전세를 끼고 매입하는 투자자가 늘어날 가능성이 높아졌다. 임대사업자라면 전세가비율(매매가 대비 전세가)이 높은 아파트를 공략하는 것도 나쁘지 않다. 부동산1번지 조사에 따르면 현재 서울에서는 전세가비율 60%가 넘는 아파트가 약 220곳, 경기도는 560여곳에 이른다.

서초구 잠원동 베니하우스의 경우 전세가비율이 82.42%로 3.3㎡당 매매가는 1820만원이지만 전세가는 1500만원까지 올라있다. 경기도의 경우 최고 전셋가율이 86%까지 상승했다. 수원시 권선동 신명아파트의 3.3㎡ 매매가는 547만원이지만 전세가는 472만원으로 매매가와 전셋값이 큰 차이가 없다.

하반기 신규로 분양예정인 오피스텔도 관심을 가져볼 만 하다. 부동산1번지에 따르면 하반기 분양예정인 오피스텔은 16개 사업장에 5618가구에 이른다. 가장 각광받을 분야는 도시형생활주택이다. 이달 분양을 앞둔 도시형생활주택 분양담당자들은 이번 대책으로 함박웃음을 짓고 있다.

그러나 전셋값이 무작정 오른다고 해서 임대수익률이 클 것이라 생각하는 것은 오산이다. 최근 전셋값 상승을 보면 아파트가 대부분이고 연립이나 빌라 등의 상승률은 상대적으로 낮다.

소득세를 완화하는 부분도 2~3년간 한시적으로 실시한다. 하지만 이 기간이 끝나면 현재처럼 3가구 이상 보증금 합계가 3억원을 초과할 경우 소득세를 내야 한다. 반면 정부가 물가를 잡기 위해 앞으로 금리를 올릴 가능성이 높아 임대수익률은 생각보다 높지 않을 수 있다.

양지영 리얼투데이 팀장은 “전년말 대비 전국 7월 말 아파트 전세가격 상승률은 10.4%인 반면 단독주택 전세가격 상승률은 3%, 연립은 5%로 아파트 전세만 높아지는 경향이 있다”며 “도시형생활주택 등은 수익이 예상보다 적을 수 있다”고 말했다.