<8·18 대책> 전·월세 안정방안 Q&A…주택거래 활성화 대책은?

주거용 오피스텔 임대사업 허용으로 수익률 증가

(아주경제 유희석 기자) 정부가 18일 전·월세 주택 공급을 확대하는 내용을 골자로 하는 '전·월세 시장 안정대책'을 내놨다. 특히 수도권 1가구 2주택자에 대해 양도세를 비과세하고 주거용 오피스텔을 임대 주택으로 인정하는 등 민간 임대 사업자에 대한 파격적인 혜택이 제공된다.

공공에서는 한국토지주택공사(LH)가 다음달부터 민간이 신축하는 다세대주택 2만가구를 매입해 내년 3월 경 임대주택으로 공급한다. 저소득 대학생을 위한 보금자리 기숙사도 지어진다.

이와 관련 8·18 전·월세 대책의 주요 내용을 일문일답 형식으로 알아봤다.

- 주요 내용은?

▲수급 안정을 위해 전월세주택 공급 확대와 전세수요 분산, 세입자 부담 완화에 초점을 맞췄다. 공급 확대를 위해 수도권 매입임대사업자 세제지원 요건을 추가완화하고 매입임대사업자 거주 기존주택에 양도세 비과세 허용했다. 이 가운데 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록을 허용해 세제가 지원된다. 전세수요 분산을 위해 생애최초 주택구입자금 지원금리 연 5.2%에서 연 4.7%로 0.5포인트 인하하기로 했다. 세입자 주거비 부담 완화를 위해 전월세 소득공제 대상을 연소득 3000만원에서 5000만원 이하로 확대하고 저소득 대학생 주거지원도 강화된다.

- 전세난의 핵심원인을 주택 매매시장 위축으로 보는 견해가 많은데 거래 활성화 대책은 없는지?

▲주택거래는 예년보다는 적은 수준이지만 작년에 비해서는 증가했다. 지난 3·22, 5·1 대책 등을 통해 취득세 감면, 양도세 비과세 요건 완화 등 거래활성화 방안을 추진중에 있다. 또 번에 추가로 생애최초 주택구입자금 지원금리를 인하하기로 했다.

- 민간 신축 다세대주택 매입임대 사업의 입주대상, 입주예정일 등 구체적 공급계획은?

▲신축 다세대 주택 매입임대는 오는 2013년까지 한시적으로 연 2만호 수준을 공급할 계획이다. 국민임대주택 입주자격에 해당하는 저소득 서민층을 대상으로 무주택기간?부양가족 등을 고려하여 입주자를 선정할 계획이다. 9월에 매입공고를 실시할 예정으로 내년 3～4월 입주가 가능할 전망이다.

- 대학생 전세임대(1000가구) 공급계획, 입주대상과 임대조건은?

▲9월중 입주자모집 공고를 시행하고 10월부터 입주자 선정에 들어갈 계획이다. 입주대상은 저소득가구(수급자·보호대상 한부모 가정)의 대학생과 아동복지시설 퇴소자에게 우선 공급된다. 임대료는 4~12만원으로 대학생 매입임대와 유사한 수준이며 임대기간은 최장 2년이다.

- 보금자리 기숙사 입주대상 및 시기 등 구체적 공급계획은?

▲주택기금이 지원되는 저가 기숙사는 올해 보금자리주택 특별법을 개정해 내년부터 공급할 계획이다. 총 2500~3000가구 공급을 목표로 하고 있으며 대학 신청 등에 따라 탄력적으로 조정할 방침이다. 입주대상은 국민임대주택 입주기준에 준하는 저소득 가구의 대학생을 중심으로 공급하는 것을 원칙으로 교과부?대학 등과 협의해 입주자 선정기준을 별도로 마련할 예정이다.

- 주택기금 전세자금 대출이 작년보다 늘었는데 추가로 요건을 완화해도 재원은 충분한지?

▲최근 전세수요 증가와 2·11 전월세 대책에 따른 주택기금 전세자금 금리인하(4.5→4.0%) 등의 영향으로 전세자금 대출이 작년보다 증가했다. 하지만 지난 2월 주택자금 예산을 전년도에 비해 20% 증액(5.6→6.8조원)한 바 있어 가용재원 내에서 지원 가능할 전망이다. 자금이 부족하다면 국회심의를 통해 추가 증액도 가능하다.

- 임대주택 가구수 요건을 3가구에서 1가구로 완화한 취지는?

▲전월세시장 안정을 위해서는 누군가 주택을 구입하여 주택구입 여력이 없는 서민들에 임대주택을 공급할 필요가 있으며 이번 임대주택 호수요건 완화는 임대주택 공급활성화 차원이다. 다만 호수요건이 완화되더라도 세제지원을 받기 위해서는149㎡이하, 임대기간 5년이상, 6억원 이하의 가액기준 등의 요건을 함께 갖춰야 한다.

- 매입임대주택수 기준을 1가구로 완화하면 늘어나는 임대주택수는 어느정도?

▲1가구만 취득해 임대하면 세제지원을 받을 수 있으므로 민간을 통한 임대주택 공급이 크게 증가할 것으로 보인다. 또 이미 현재 1가구 또는 2가구를 임대 중인 경우에도 임대사업자로 등록해 5년이상 임대주택으로 계속해 공급할 유인이 생겨 임대주택의 공급이 늘어날 것으로 보인다.
다만 현시점에서 얼마나 임대사업자가 증가하고, 얼마나 임대주택 공급이 늘어날지 추정하기는 어렵다. 참고로 지난 2.11 대책에서 매입임대사업자 지원요건을 완화한 이후 지난 4~6월 매입임대사업자가 1242명, 가구수로는 6591가구 늘었다.

- 주거용 오피스텔 임대사업 허용에 따른 효과는?

▲임대사업 허용에 따라 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 재산세 면제 또는 25~50% 감면 등의 혜택을 받게 돼 임대수익률이 상승하면 공급이 늘어날 것으로 보인다. 기존 업무용 오피스텔의 주거용 전환과 신규 공급 등을 감안하면 5년 이상 임대가 의무화되는 임대물량이 대폭 늘어날 것으로 보인다. 또한 리츠(부동산투자회사)나 부동산펀드 등 대규모 민간임대 투자 활성화도 기대된다.

- 전·월세 거래정보 데이터베이스(DB) 대상을 확대한다는 의미는 무엇인가?

▲현재 확정일자는 국토부에서 실거래정보를 지자체(읍·면·동)에서 매월 집계하고 있지만 법원을 통한 확정일자 신고는 빠져 있다. 전월세 거래분석의 정확성을 높이기 위해서는 법원 등기과·등기소에 접수되는 자료를 추가적으로 확보할 필요가 있다. 법원의 전·월세 거래정보를 공유하는 방안에 대해 법원 측과 협의 중이다.