<창간특집>부동산 리딩 지역 전환 ‘급물살’ 수도권 부동산, 여기를 주목하라

(아주경제 정수영 기자) 부동산 지형도가 바뀌고 있다. 40년 가까이 부동산 값이 가장 많이 올랐던 강남과 분당, 일산 등 1기 신도시가 지고, 서울에서는 용산이, 수도권에서는 판교와 광교가 급부상하고 있다.

최근에는 수도권, 특히 서울이어야 한다는 공간적 선긋기도 서서히 사라지고 있다. 정부부처와 공기업들이 지방으로 옮겨가고, 전국에 산업단지와 배후지역이 속속 조성되면서 세종시, 부산 등지도 주목받고 있다.

부동산 시장 침체로 2~3년째 정처없이 떠돌고 있는 투자수요를 맨 앞에서 이끌 리딩 지역은 어디가 될까. 벌써부터 부동산시장 리딩을 자처하는 도시들의 경쟁이 뜨겁다.

①수도권 부동산, 여기를 주목하라

최근 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장이 재편되고 있다. 지난 40여년 시장을 주도했던 강남권과 분당, 일산 등 1기 신도시가 주춤하는 사이 새로운 개발호재로 둘러쌓인 서울 용산과 2기 신도시로 조성되는 판교, 광교신도시가 뜨고 있다.

전문가들은 "부동산시장이 변화의 시대를 맞아 실수요자 편리성 위주로 조성된 도시가 주목받고 있다"며 "서서히 시작된 변화는 10년을 전후로 완전히바뀔 수 있다"고 분석하고 있다.

◆리딩지역 강남에서 용산으로

앞으로 최소한 반세기를 이끌 부동산리딩 지역은 어디가 될까. 전문가들이 서울에서 가장 주목하는 곳은 단연 ‘용산’이다. 리딩지역으로서의 제1의 자격요건인 장기적 개발호재 가 충분한 곳이기 때문이다.

용산은 최근 국제업무지구 조성사업이 첫 삽을 떴고, 미군기지 이전이 완료되면 인근 지역은 어떤 방식으로든 개발이 이루지게 된다.

이는 재건축이라는 국지적 개발방식으로 다시 한번 부활을 꿈꾸는 강남권과는 다르다. 강남은 40여년전 중앙정부 차원에서 만든 계획도시라면, 용산은 그 작업이 최근에 들어서야 시작되는 셈이다.

미군기지 이전 자리에 들어서는 용산 민족공원, 국제업무지구를 비롯한 100만평 용산 부도심개발계획 등 각종 개발호재가 그것이다.

도시가 완성되기까지는 앞으로 20년 이상 걸리겠지만 장기적으로는 강남권을 제치고 서울의 제1부촌이 될 것이란 예측이 많이 나오는 것도 이 때문이다.

실제로 용산은 지난 몇 년새 집값 상승폭이 서울 25개 자치구 중 가장 높다. 강남권에 비해서도 용산이 두 배 가까이 오르는 등 부동산시장에서는 최고의 관심지역이다.

KB국민은행 부동산 시세 조사를 봐도 용산구는 국민은행의 자치구 주택가격 통계가 처음 실시된 2003년 9월 대비 2011년 10월 말 기준 집값 변동률이 73.7%에 이른다. 같은 기간 강남3구의 변동률은 44.4%다.

부동산114 임병철 팀장은 “강남은 재건축 등 주택시장 흐름에 민감하게 반응하는 요소들이 많아 시장 침체 상황에서는 앞으로도 재상승하긴 힘들 것 같다”며 “반면 용산은 개발호재가 많아 2000년대 중반 이후 상승 분위기가 계속되고 있다”고 말했다.

◆신도시 1기 지고 2기 뜬다

수도권에서도 변화가 일고 있다. 강남과 연계해 제1의 신도시로 명성을 이어온 분당이 판교와 광교에 그 자리를 내주고 있다.

분당이 조성된지 20년이 넘어 노후화된 사이 판교와 광교가 그 공간을 빠르게 치고 들어온 것이다. 이는 두 신도시 모두 부동산 리딩지역으로서의 조건들을 거의 다 갖추고 있어 가능했다는 평가다.

우선 교통이다. 경기 성남시 판교동, 하산운동, 삼평동 일원에 들어선 판교신도시의 가장 큰 장점은 바로 교통이다. 경부고속도로 및 서울외곽순환고속도로, 용인~서울 고속도로 등이 교차하는 지역인 데다 지하철 신분당선 등 새로운 교통호재로 서울 강남을 대체할 신도시로 급부상했다.

웰빙바람을 타고 21세기 주거의 기본조건이 될 친환경성도 리딩지역의 조건이다. 서판교의 경우 운중천을 중심으로 북쪽엔 청계산과 금토산이 있고 남쪽으로는 바라산 줄기가 뻗어 있어 빼어난 풍광을 자랑한다. 신도시 조성 초기부터 이 같은 녹색친환경 도시로 조성키로 한 덕에 현재 쾌적한 전원생활을 누리고 싶어하는 재력가들이 대거 몰려들고 있다.

광교신도시도 마찬가지다. 청계산의 친환경 조건에 교통, 학군까지 빠르게 자리잡으며 1기 신도시를 제치고 최고의 신도시로 자리잡고 있다.