<부동산경매-上> 내집마련 대안 경매, 절차 자세히 알자

저렴한 주택 찾는 실수요자 관심 증가<br/>입찰 전 권리분석, 시세·입지파악 ‘필수’

(아주경제 이명철 기자) 신규 분양이나 매입보다 싸게 내집을 마련할 수 있는 부동산 경매에 대한 실수요자들의 관심이 높아지고 있다.

그러나 경매는 입찰부터 명도까지의 과정이 복잡하고, 일반 수요자들에게는 다소 생소한 용어들로 이뤄져 있어 사전에 충분한 준비를 해야 한다고 전문가들은 조언한다.

부동산 경매에 대한 관심은 글로벌 금융위기로 아파트 경기가 급락한 지난 2009년경부터 지속돼 왔다.

16일 경매정보업체 부동산태인에 따르면 최근 3년간 수도권 아파트 경매 응찰자 수는 2008년 10~12월 1000명대에서 증가세를 보이며 올 들어 4000~5000명 선을 유지하고 있다.

반면 올 1월 30.41%였던 수도권 아파트 낙찰률은 8월 28.41%, 9월 28.65%, 10월 29.03%로 30%대 밑을 맴돌고 있다. 낙찰가율도 올 1월 81.94%, 7월 80.10%, 10월 79.25% 등으로 큰 상승폭을 보이지 못하는 수준. 이는 경매도 최근 부동산 경기 침체에 영향을 받기 때문으로 풀이된다.

이럴 때일수록 실수요자에게는 기회가 될 수 있다는 의견도 있다.

부동산태인 이정민 팀장은 “경매시장에서 최근 실수요자의 비중이 높아지는 추세”라며 “거주 목적으로 집을 마련하려면 조금이라도 더 저렴한 경매가 도움이 될 수 있다”고 설명했다.

경매를 통해 부동산을 소유하기 위해서는 우선 정보를 수집해야 한다.

대법원경매정보(www.courtauction.go.kr)와 민간경매업체 홈페이지에서는 법원별 경매 일자와 물건 검색 등이 가능하다.

마음에 드는 물건을 찾았으면 권리분석에 들어가야 한다.

가장 먼저 확인해야하는 것은 등기부등본. 근저당 설정 등 말소기준권리 이전에 전입한 선순위임차인에게는 물건을 낙찰 받았더라도 낙찰가 외 추가로 보증금 등을 제공해야 한다. 이에 동사무소에서 등본을 발급받아 전입신고 현황 등을 파악해야 한다.

시세 파악도 중요하다. 시세파악은 국토해양부 실거래가 자료나 인근 공인중개업소 등을 통해 확인할 수 있다. 현장을 찾아 해당 물건의 입지와 주변환경을 분석하는 것은 필수다.

입찰에서는 최저경매가의 10%를 입찰보증금으로 내고 입찰금액을 적은 후 법원에 제출, 최고가를 써낸 사람이 낙찰을 받게 된다. 낙찰 후 자금조달이 어려워 잔금을 내지 못했을 경우 입찰보증금도 받을 수 없기 때문에 충분한 자금확보가 필요하다.

낙찰 후에는 해당 물건을 인도받기 위한 명도에 들어가게 된다. 강제집행이 가능한 후순위임차인도 퇴거가 쉽지 않은 경우가 있어 주의해야 한다.

명도를 마치면 잔금 납부 후 소유권을 취득할 수 있다. 향후 거래를 위해서는 전입신고를 통해 등기부등본에 등록을 해야 한다.