오피스텔 임대사업 주거용보다 업무용이 득

임대주택 등록시 세제 혜택 업무용보다 적어<br/>건물가보다 토지가격 높을 땐 주거용이 유리

오피스텔로도 임대사업이 가능해짐에 따라 오피스텔 투자에 관심을 갖는 수요가 늘고 있다. 사진은 종로구 내수동에 위치한 오피스텔 '용비어천가' 전경.

(아주경제 이정은 기자) #. 주부 정모(56)씨는 올해 말로 다가온 남편의 정년 퇴직을 앞두고 대표적인 임대 수익형 부동산 상품인 오피스텔 투자를 고려하고 있다.

오는 4월부터 오피스텔도 주거용으로 임대주택 등록이 가능하다는 말에 주거용으로 등록해 임대 수익도 올리고 세금도 아낄 요량이었다. 하지만 "그래도 업무용으로 등록하는 편이 세제 혜택이 더 크다"는 지인들의 말을 듣고 어떤 선택을 해야 할지 고민 중이다.

주거용 오피스텔을 임대주택에 포함하는 임대주택법 개정안이 지난해 말 국회를 통과했는 데도 실질적으로 주거용으로 신고하는 사례는 많지 않을 것으로 예상된다.

주거용으로 등록할 경우 취득세·재산세 감면 및 면제 혜택이 있지만 업무용으로 등록해 받는 부가가치세 환급(건물가액의 10%) 혜택이 더 커서다. 따라서 오피스텔의 업무용 등록이 여전히 많을 것이라는 게 업계의 전망이다.

◇오피스텔 임대사업 '주거용'·'업무용' 어떤게 좋나=지난해 임대주택법 개정안 통과로 4월부터 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록하면 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있다.

건설 임대사업자는 오피스텔 2실, 매입 임대사업자는 1실을 5년 이상 임대하면 종합부동산세 합산 및 양도소득세 중과 배제, 취득세와 재산세 감면 등의 혜택을 받을 수 있게 됐다.

하지만 업무용 신고 때 주어지는 세제 혜택을 따져보면 주거용으로 신고하는 게 오히려 손해라는 지적이 나오고 있다. 부가세 환급분이 주거용 등록에 따른 혜택 보다 적다는 것.

예를 들어 정씨가 전용면적 23㎡, 분양가 1억3200만원인 오피스텔을 주거용으로 등록한다면 취득세와 재산세가 세제 혜택기준(취득세 60㎡이하, 재산세 40㎡이하)에 적용돼 아예 면제된다. 각각 570여만원, 17여만원 등 대략 590만원의 세금을 아낄 수 있는 것이다.

그런데 업무용으로 등록하면 700여만원에 달하는 부가가치세를 환급받을 수 있게 된다. 사실상 업무용 등록이 더 이득인 셈이다.

박재완 세무사는 "오피스텔을 업무용으로 등록하면 건물가액의 10%를 환급받을 수 있다"며 "오피스텔 특성상 토지가액보다 건물가액이 높아 부가세로 환급받는 금액이 큰 편"이라고 말했다.

오피스텔 면적이 넓은 경우에도 업무용으로 등록하는 편이 낫다.

코리아베스트 조중식 세무사는 "세제 혜택 기준이 되는 60㎥를 넘으면 어차피 주거용의 취득세·재산세 감면 혜택과 멀어지기 때문에 업무용으로 등록하는 게 낫다"고 말했다.

물론 주거용 등록이 이득이 되는 경우도 있다. 업무용으로 등록해도 부가세 환급이 크지 않은 경우다. 건물가액보다 토지 가격이 더 높을 경우에 해당한다. 김종필 세무사는 "건물가액보다 토지 가격이 높을 경우 부가세 환급 비율이 적기 때문에 그럴 경우엔 주거용 등록이 낫다"고 조언했다.

◇기존 오피스텔 보유자는 갈아타면 손해보나=기존 오피스텔 보유자도 원할 경우 주거용 임대사업자로 등록할 수 있다. 다만, 이 경우 재산세만 감면받을 수 있다. 취득세는 환급받지 못하는 것이다. 취득세 감면은 신규로 오피스텔을 분양받은 경우에만 적용되기 때문이다.

더욱이 재산세를 감면받더라도 그 차이가 미미한 데다 주거용 임대사업자로 갈아탈 경우 종전에 부가세로 환급받았던 금액은 다시 토해내야 한다. 예컨대 1000만원을 환급받아 3년간 임대한 경우 1년에 10% 금액을 뺀 300만원을 제외한 700만원을 다시 내야 하는 것이다.

박정현 세무사는 "기존 오피스텔 보유자는 10년 안에 갈아탈 경우 부가세 환급액을 모두 추징당한다"며 "기존 보유자는 주거용으로 옮기지 않는 게 더 낫다"고 말했다.