모기지 채권 없어서 못 팔아...서브프라임 모기지 가격까지 올라

지난 수년간 경제 위기를 가져온 주범 모기지 채권(주택담보대출채권)에 다시 투자자들이 매입을 나서고 있다.

월스트리트저널과 뉴욕타임즈 등에 따르면, 서브프라임 모기지 채권까지 인기가 높아져 관련 인덱스 지수가 최근 14%나 상승했단. 지난해 40%나 곤두박질쳤던 일반 모기지 채권 가격도 1월~2월 한달새 15%나 상승했다.

서브프라임 모기지는 자격이 되지 않는 주택 구입자들에게 대거 융자를 해주었고, 결국 상환불능 채무자들이 속출하면서 2007년부터 주택 차압, 경기 침체, 금융기관 도산 및 공적자금 대거 투입 등의 악순환을 가져왔다. 이같은 투자는 결국 2006년 이후 찾아온 주택 경기 폭락을 시작으로 지금까지의 경제 위기를 가져왔다.

주택 시장이 바닥을 찍었다는 분석은 지난해부터 여러 차례 있었지만 모기지 채권에 투자자들이 눈길을 돌리고 있다는 소식은 이번이 처음이다.

바클레이즈 캐피탈의 자스라즈 바이드야는 “가격이 폭락한 모기지 채권 투자로 고수익을 올릴 수 있다는 기대감으로 투자자들이 몰리고 있다”고 밝혔다. 다운페이먼트(예치금)를 적어도 20%는 받는 융자 조건이 적용되기 때문에 설사 주택 소유주가 채무상환을 하지 않더라도 수익을 남길 수 있는 안정성도 갖춘 것으로 분석된다.

투자자들이 늘어나면서 수요가 부족하기 시작하자 일부 융자 기관들은 융자 조건도 완화한 것으로 나타났다. 지난 수년간 주택 모기지 융자 조건은 매우 까다로워 졌고, 월 소득의 30%선까지만 융자가 이루어졌다. 주택을 구입하기 위한 예치금도 20%~30% 룰이 지켜졌다. 모기지 채권 투자로 크게 손해를 본 금융기관들이 융자 조건을 매우 강화시켰기 때문이다.

최근 실업률이 개선되는 등 경기가 호전되고, 주택 경기가 바닥이라는 인식이 확산되면서 주택 구매 움직임이 확산되고 있다.

그럼에도 전문가들은 여전히 “서브프라임 모기지 채권 투자는 위험한 것”이라고 경고하고 있다. 주택 경기 등 경제가 호전되는 징후는 나타나고 있지만, 여전히 지난 4~5년간 경제를 괴롭혔던 서브프라임 후폭풍은 여전히 남아 있다는 주장이다.

증건거래위원회(SEC)는 지난해 말 모기지 채권 구매 기관 패니 매와 프레디 맥의 6명의 전 임직원들을 검찰에 고발했다. 모기지 채권의 위험도를 제대로 알리지 않아 피해를 더욱 키웠다는 혐의다.

SEC는 대형 은행들을 상대로 추가 소송에 나설 예정이어서 서브프라임 모기지 디폴트에 따른 파급은 여전히 진행중이다. 따라서 일부 투자기관들이 고수익을 노리고 서브프라임 모기지 채권 투자를 할 수 있지만, 월가의 대형 금융기관 등 주류 투자기관들은 관련 투자를 움츠릴 수 밖에 없을 전망이다.



(아주경제 송지영 기자)