'재건축→리모델링' 시계추 이동..뼈대 100년이상 '장수명 아파트' 건설 확대

국토부, 의무화 추진..유지관리 잘된 아파트에 인센티브도 검토

아주경제 이명철 기자=앞으로 아파트 관리 패러다임이 짓고 부수는 재건축이 아닌 유지관리로 바뀌게 될 전망이다.

정부는 공동주택 건설 후 20~30년만 지나면 재건축하던 방식에서 100년 이상 버틸 수 있는 장수명(長壽命) 주택 건설로 의무화하고 인센티브를 부여할 방침이다. 아파트 유지관리를 위해서는 주택이력정비가 제도화되고, 유지관리를 기준으로 한 감정평가 기준 개정도 검토된다.

국토해양부는 이 같은 내용의 공동주택 중장기 관리전략을 수립하기 위해 지난달 27일 전문가 10여명과 자문회의를 갖고 제도개선 작업에 착수했다고 2일 밝혔다.

공동주택 중장기 관리전략은 장수명 아파트 건설 확대(또는 의무화), 기존 아파트 수명연장 위한 유지관리 강화, 장기수선제도 강화 등 세 분야로 나뉜다.

먼저 장수명 주택이란 현재 일반적인 아파트 건설의 벽식구조와 달리 철골 또는 철근콘크리트를 이용한 기둥식(라멘조) 구조로 건설된다. 내부 칸막이가 비내력벽으로 구성돼 구조 변경 및 설비 교체가 쉽다는 장점이 있다.

국토부는 장수명 주택에 대해 기존 용적률 20% 상향 조정 및 기본형 공사비 인상 외에 취득세 인하, 대출 조건 완화 등의 인센티브를 추가할 방침이다.

기존 고층 아파트의 경우 지속적인 보수보강을 통한 수명연장을 위해 집값 판단기준에 유지관리상태에 대한 배점을 높게 부여할 계획이다.

유지관리 활성화를 위해서는 개보수 이력을 정기적으로 공시해 낡은 부분만 교체하는 개보수 문화를 확산시키기로 했다. 국토부는 이를 위해 지난해 말부터 공동주택 맞춤형 부분 리모델링에 대한 가이드라인을 수립 중이며 연내 확정안을 발표할 예정이다.

아파트 유지관리를 위한 장기수선 충당금 확대와 충당금 관리와 사용절차 등의 제도 개선도 추진된다. 국토부에 따르면 우리나라 충담금은 일본(월평균 ㎡당 200엔)의 10분의 1 수준에 불과한 실정이다.

국토부는 한국시설안전공단 등이 주택 유지관리 상태를 평가해 건축물 대장에 등록하는 등 유지관리가 잘 된 주택이 높게 평가받도록 해 입주민들의 자발적 충당금 납부를 유도하기로 했다.

이 같은 정부의 공동주택 유지관리 강화는 1980년대 이후 고층 아파트 건설이 늘어나면서 지금 같은 재건축 방식이 사실상 어려워졌기 때문으로 풀이된다. 재건축 시 환경에 미치는 부정적인 영향과 사업비를 둘러싼 갈등 등이 발생하는 것도 원인으로 꼽힌다.