신도시 아파트 LTV대란 벌어지나

집값 급락세에 따라 판교·김포 등 수도권 신도시에서 LTV(담보가치인정비율) 대란이 우려되고 있다. 사진은 판교 신도시 아파트 전경.

아주경제 이정은·장기영 기자= 판교 신도시의 대형 아파트를 10억원에 분양받은 A씨. 주택담보대출로 분양가의 50%인 5억원을 대출받아 샀다. 그러나 부동산 경기 침체로 집값이 8억원까지 떨어졌다. 만기가 돌아와 만기 연장을 해야 하는데 8억원의 50%를 적용해 4억원까지만 가능한 상황. 총 대출금 5억원에서 4억원을 뺀 1억원은 만기 연장이 안 돼 갚아야만 한다. A씨는 당장 목돈을 구하기도 어려워 결국 집을 팔아야 하는지 고민 중이다.

집값 급락에 따른 아파트 담보가치 하락으로 LTV(담보가치인정비율) 대란이 우려되고 있다.

특히 수도권 5개 신도시에서 12만 가구가 넘는 입주 물량이 쏟아져 금융권과 부동산업계에 빨간불이 켜졌다. 당장 입주를 앞두고 분양가 대비 집값이 최대 20%까지 떨어져 집을 팔아 빚을 갚아야 하는 가구가 늘고 있어서다.

◇LTV 위험 아파트 12만 가구 육박

5일 부동산 업계에 따르면 판교·동탄·김포·광교·파주 등 수도권 2기 신도시의 입주물량은 총 12만2860가구에 달한다.

2008년부터 지난해까지 8만34가구가 입주했고 올해부터 2015년까지 4만2826가구가 입주를 앞두고 있다.

특히 이들 지역의 아파트 가격은 매매가격 형성 시점이나 고점 대비 평균 10% 하락했다. 분양가와 비교하면 10~20% 이상 하락한 단지도 눈에 띈다.

지난 2009년 입주를 시작한 판교신도시 아파트 2만1410가구의 경우 현재 3.3㎡당 2270만원으로 2010년 9월 2603만원보다 13%가량 내렸다.

동탄신도시 2만308가구와 파주신도시 2만6238가구의 매매가격도 고점 대비 각각 6%와 5% 내렸다.

분양가와 비교하면 10~20% 하락한 단지가 수두룩하다.

문제는 거래마저 끊겼다는 것. 김포신도시의 중개업소 관계자는 "지난해 입주한 단지에서 벌써 분양가보다 15% 정도 낮은 매물이 나왔는데 찾는 사람은 별로 없다"고 전했다.

◇LTV 공포에 은행권 "나 떨고 있니"

신도시지역 아파트는 주택담보대출 시 분양가를 기준으로 담보가치인정비율(LTV)을 책정한다. 서울과 수도권의 LTV 한도는 50%다.

신도시 아파트 입주자 대다수는 LTV 최고한도(50%)를 적용해 돈을 빌렸다. 이들이 집값 하락에 따른 대출금 상환 압박을 받게 되면서 은행권도 LTV 관리에 비상이 걸렸다.

한 시중은행 관계자는 "신도시는 분양가보다 하락할 가능성에 LTV를 탄력적으로 운용하지만, 가격이 너무 내린 곳까지 위험을 떠안을 수는 없다"고 설명했다.

또다른 은행 관계자도 "서울 주변 신도시와 인천, 용인, 과천, 분당 등의 LTV가 급격히 올랐다”며 “이들 지역에서 만기가 돌아오는 대로 한도 초과 대출금을 회수해버리면 부동산 경기 침체가 가속화될 수 있다”고 말했다.

금융감독원 관계자는 "분당이나 과천 등 1기 신도시의 LTV가 급등해 상환위험이 커진 것처럼 2기 신도시도 이런 추세로 가격이 내리면 심각해질 수 있다"고 예상했다. 현재 분당이나 수지 등의 대형 아파트 같은 경우에는 LTV가 벌써 70%를 넘어간 곳도 꽤 있다는 설명이다.

입주자들은 시세가 분양가에 턱없이 못 미치는 '깡통 아파트'로 전락할 우려에 집단 민원과 소송을 내고 있다. 올 들어 손해배상소송이나 분양계약해제소송 등이 벌써 90여 건 제기됐다. 소송을 준비 중인 단지도 100곳을 넘는 것으로 알려졌다.

특히 입주한 아파트가 계약 내용과 다르다는 분양계약해제소송은 대출금을 갚지 않는 채무부존재확인소송과 함께 제기돼 대출자의 연체이자 부담이 늘고 있다.

금감원 관계자는 "몇몇 변호사와 브로커가 승소 확률이 높다며 입주자들을 모아 소송을 거는 '기획소송' 탓에 대출자들이 피해를 볼 수 있다"고 꼬집었다.

한편, 금감원과 은행들은 최근 LTV 한도 초과 대출을 상환하는 대신 장기분할이나 신용대출로 전환하기로 했지만, 원리금 상환부담을 미루는 효과밖에 없어 근본적인 대책은 아니라는 지적이다.