(전문가 칼럼)하반기 상가투자. 첫 단추부터 잘 꿰야

박대원 상가정보연구소 소장

한국은행은 지난달 말 상가를 경매로 내놓아도 빚 청산을 할 수 없는 소위 '깡통상가'가 전체 상가 담보대출의 25.6%(12조7000억원)에 달한다는 내용의 보고서를 발표했다.

이에 따라 하우스푸어에 이어 '상가 푸어' 속출을 우려하는 목소리가 높다. 상가는 주택과 달리 투자 금액이 녹록지 않고, 실물경기 영향으로 운영 수익에 문제가 발생하면 수익은커녕 대출이자만 물어야 하는 위험성이 다분히 높은 투자 상품이다. 상가 투자에 앞서 철저한 사전 분석이 요구되는 이유다.

우선 상가의 특성부터 이해해야 한다. 상가는 주택과 달리 개별적 특성이 농후하다. 단지내 상가·주상복합상가·근린상가·주택상가 등 상품 유형도 다양하고, 층·호수·건물별로 가격도 천차만별이다.

따라서 상가 투자는 위험성 관리에 만전을 기해야 한다. 이를 위해서는 입지 선택이 무엇보다 중요하다. 최소한 상권에 유입될 수 있는 소비층 범위와 교통 편의성, 업종 분포도만 잘 따져도 입지적 수준은 용이하게 파악할 수 있다.

상가의 접근성도 따져봐야 한다. 접근성이 양호한 상가는 소비자들의 이동시간과 육체적 노동을 줄여준다. 접근성 분석에는 도보 동선, 차량 이용자와의 연계는 물론 지하철과 버스 등 대중교통 승하차 지점과의 상관관계도 파악해야 한다. 귀가가 편리한 상권 내 상가가 응집력이 크게 마련이다.

접근성보다 한 단계 더 높여 살펴봐야 하는 것이 시계성이다. 지하철역 출구와의 연계, 강남권 소재 상가 등지에서 접근성이 우위에 있다지만 가시성이 현저히 급락하면서 재미를 보지 못한 상가들도 속출했다는 점은 상기해야 할 대목이다.

업종의 리스크 관리도 중요하다. 상가는 매월 고정적으로 수익이 발생해야만 오래 살아남는다. 경쟁력 없는 업종으로 임차인이 자주 교체된다면 수익 역시 불안정할 수밖에 없다. 유명 브랜드 매장 여부나 세입자의 창업 이력까지 알아두는 것이 유리하다.

마지막으로 투자금에 대한 관리다. '지렛대 효과'라고 해서 초기 투자 자본을 줄이고 수익률을 극대화해 일시적 만족감을 누릴 수는 있겠지만, 현실적으로 공실과 임대료의 변동성을 염두하지 않으면 대출이자만 물거나 월세로도 대출이자를 충당치 못하는 상황이 초래될 수도 있다. 따라서 자기자본율은 70% 이상 유지하는 것이 유리하다.