"고령화ㆍ저성장ㆍ불경기..집값 오를수가 없다"..그러나 대통령선거 이후

증권사들은 장기적으로 주택 가격이 하락세를 지속할 것으로 14일 진단했다.

   세계 경제가 저성장 국면에 들어서면서 소득 증가에 대한 기대감이 낮아졌고 내부적으로는 저출산, 고령화라는 인구 구조 변화에 가계 부채 문제까지 겹치면서 부동산을 구매할 수 있는 사람들이 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

   다만, 주택 마련에 대한 욕구는 여전히 강하기 때문에 저금리 기조가 이어지고 대통령선거 이후 강력한 부동산 정책에 나오면 반등 가능성은 있다고 전문가들은 예상했다.

   다음은 증권사 건설분야 애널리스트들의 견해.

 
    ◇ 대신경제연구소 한태욱 부장
    예전에는 집값이 국내의 수요공급에 의해 결정됐다면 이제는 세계 경기의 영향을 강하게 받는다. 세계 경기가 가계 소득과 연관이 깊어졌기 때문이다. 유로존 위기가 여전하고 미국 경제는 불확실성이 크고 중국도 연 8% 성장 기록이 깨졌다. 우리나라도 성장률이 2%대로 떨어진다. 이런 저성장 국면에서는 가계 수요가 늘어날 가능성이 크지 않기 때문에 주택에 대한 수요가 늘지 않는다.

   현재 아파트 시장에서는 공급이 우월하기 때문에 금리가 낮아져도 큰 효과가 없다. 현재는 아파트 매매가 정상적으로 이뤄지지 않고 있고, 판다고 해도 자산을 투자할 곳이 별로 없다. 과거에는 집에 대한 감가상각 부분을 생각하지 않았지만, 이제는 오래 보유하면 가격이 내려간다는 사실을 인지해야 한다.

   대출 원금과 이자에 대한 부담이 크다면 싼 가격에라도 팔고, 그런 부담이 덜한다면 자산을 어떻게 재구성할지 천천히 검토해봐야 한다. 일본도 제로 금리지만 주택값이 확 올라가지 않는다. 집값이 오르기 어려운 상황이다.

  
    ◇ 아이엠투자증권 임노중 투자전략팀장
    현재 집값 하락은 구조적인 요인 때문이다. 집값이 아직도 너무 비싸다. 모든 계층의 실질소득이 줄어든 것은 아니다. 고소득층은 소득이 늘어나는데 집을 안 산다. 집이 없는 계층은 중산층 이하인데 이쪽은 집 살 수 있는 여력이 없다. 실수요 세력인 30∼40대 인구가 줄고 노령층 인구 늘어나고 있다. 노령층은 보유한 주택을 팔고 평수를 줄여서 가려는 경향도 있다. 이러면 주택을 안 지어도 공급이 늘어난다.

   집값은 앞으로 일시적으로 반등할 수는 있지만 장기적인 관점에서는 더 떨어질 것으로 전망한다. 1990년을 정점으로 지금까지도 주택 가격이 하락하는 일본과 비슷한 상황을 맞을 수 있다.

   소형 인기는 계속될 것이다. 전세금을 올려주는 대신 월세 형식으로 이자를 보전해주는 경향이 있는데 이건 리스 개념이다. 점점 미국 시스템으로 바뀔 수 있다.

 
    ◇ 하이투자증권 노기영 연구원
    기준금리가 낮아졌지만 주택시장이 당장 살아나기에는 역부족이다. 물론 단기적으로 주택시장에 긍정적인 효과는 줄 수 있다. 실수요자로서는 금리가 내려가면 이자 부담이 줄어들어 구매 의사가 더 강화될 것이고 기존 대출자들도 다소 부담을 덜면서 매매 시기를 다시 검토해볼 기회는 될 것이다.

   하지만 본격적인 개선은 시간이 걸릴 것이다. 기준금리 인하는 그만큼 경기상황이 좋지 않다는 증거다. 경기부양이라는 목적을 달성하려면 시차가 필요하다. 즉각적인 효과보다는 주택시장 반등의 여건을 조성한다는 의미가 있다.

 
    ◇ 이트레이드증권 박상연 연구원

    장기적으로 봤을 때 아파트 가격은 하락세가 이어질 것이다. 다만, 급격한 조정은 없을 것이다. 집값 상승에 대한 기대가 낮아서 수요가 충분히 있음에도 매매가 잘 이뤄지지 않고 있다. 수도권은 그동안 공급이 많았기 때문에 하락세가 계속 이어지고, 최근 지방은 지역별로 편차를 보이면서 상승세를 이어가는 지역도 있을 것이다. 부동산 경기는 내년 상반기까지 바닥권에 머물 것으로 보인다.

   부동산 경기가 침체하면서 거래 자체가 없는 게 가장 큰 문제다. 보유 주택을 팔아 빨리 현금화하려고 하면 큰 손해를 감수해야 한다. 큰 손해를 보면서 현금을 보유하는 전략은 아직은 시기상조다.

 

    ◇ 우리투자증권 자산관리컨설팅부 양해근 부동산팀장
    아파트 가격은 약보합세를 보일 전망이다. 아파트에 대한 투자 심리가 많이 꺾였다. 아파트 가격이 워낙 높고 상승 기대감도 떨어진데다 1인 가구 증가, 노령화 등으로 장기적으로 가격이 하향 안정화될 것이다.

   2010년 이후 강남 지역에서 주택 공급량이 줄고 재건축이 잘 안 이뤄지고 있기 때문에 강남에서는 단기적으로는 상승할 수 있다. 강북은 재개발 뉴타운에 대한 시선이 좋지 않아 가격 상승이 힘들다. 지방은 혁신도시와 기업도시, 대기업 증설에 의한 효과가 거의 다 나타났다. 지방과 경기, 인천은 하향 안정화를 보일 것으로 전망한다.

   언제가 바닥권일지 예측하기 어렵다. 내년 정부의 부동산 정책이 관건이다. 새 정부에서 부양책을 내면 올라갈 가능성 있다.

  
    ◇ 메리츠종금증권 김형근 연구원
    기준금리 인하가 부동산 시장에 주는 영향은 미미할 것이다. 부동산은 앞으로 2∼3년 동안 많이 좋아진다기보다는 추가 악화는 없는 보합세를 보일 가능성이 있다. 한시적인 양도세, 취득세 감면을 넘어서서 대선 이후 전매제한에 대한 규제 완화와 같은 정책이 나오면 부동산 시장이 살아날 수 있다. 점점 투자보다는 실수요자 중심으로 시장이 운영될 것이다.

   올해가 부동산 시장의 바닥이라고 보면 된다. 주택경기가 대선 등 여러 변수를 먼저 반영해서 많이 죽었다. 강남도 10% 정도 가격이 하락했는데 더 내리면 문제가 심각해지기 때문에 대선을 통해 대책이 나올 가능성이 있다. 그렇게 되면 정책이 효과를 발휘하는 내년 상반기까지는 침체국면이 지속할 것이다.

   앞으로 전세 시스템은 사라질 전망이다. 금리가 낮아지면서 월세로 바뀌게 되고 임대 수익 수요가 늘어날 수 있다. 자녀가 없다면 전세 시스템을 이용하는 게 현명하다.

 
    ◇ 한화투자증권 조동필 연구원
    집을 사지 않는 이유는 금리가 높아서가 아니라 수도권 집값이 비싸기 때문이다. 과거에는 금리가 낮아지면 주택 수요가 금방 늘었지만 지금은 주택시장이 살아난다는 확신 없으면 나서지 않는다.

   현재는 주택시장의 방향성을 전망하기 어려운 상황이다. 지방에서 아파트 수요는 많아졌지만 수도권은 침체됐다. 부동산 시장은 심리가 중요하다. 최근 인기 드라마에 등장한 아파트가 드라마 방영 이후 많이 팔렸다. 수요자들이 돈이 없어서 집을 구하지 않는 게 아니라 주택시장이 좋아질 때까지 관망하는 것이다.

   경기가 개선돼야 부동산 시장도 살아난다. 미국과 선진국이 모두 좋아져야 한다. 세계 경기 회복과 한국 주택시장이 직접적 연관은 없지만 일단 경기가 개선돼야 투자심리가 개선된다. 이것은 투자자와 실거주자 모두에게 영향을 미친다.

 
     ◇H MC투자증권 이광수 연구원
    한국에 주택 수요자는 충분히 있다. 최근 신규 아파트 분양이 조금씩 늘어나고 있다. 올해 2분기 예상 전국 평균 분양률은 72%다. 작년 4분기 62%를 기록하고 나서 지속적으로 회복세를 보이고 있다. 아파트 분양가가 떨어지니까 분양이 늘어난 것이다. 또 투자 목적이 아니더라도 현재의 주택보다 더 좋은 집에 살고자 하는 사람들이 있다. 그래서 기준금리 인하라는 외생변수, 즉 유동성의 영향을 받을 여지가 있다고 전망한다./연합