'미등기 새 아파트' 전세 계약 조심하세요

계약 전 실소유주 확인 필수… 분양계약서 사본 확보도<br/>대출·보증금 합쳐 시세의 80% 이하돼야

아주경제 권경렬 기자=# 내년 3월 결혼을 앞둔 직장인 김모(31)씨는 얼마 전 신규 입주 아파트를 전세 계약했다가 땅을 치고 후회하고 있다. 전세권 설정을 할 수 없는 미등기 물건이었기 때문이다. 그는 "새 집인데도 주변 아파트보다 전셋값이 싸서 덜컥 계약했다"며 "혹시라도 전세 보증금을 날릴까봐 불안하다"고 말했다.

전셋값이 급등하면서 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 수도권 새 아파트의 전세 물건에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

하지만 신규 입주단지의 경우 아직 미등기 상태인 경우가 많고 대출금 비중도 높아 전세 계약을 할 때 각별한 주의가 요구된다.

새 아파트 전세 계약은 사용검사가 완료된 후 집주인 명의로 소유권 이전등기가 되기 전에 이뤄지는 경우가 많다. 따라서 세입자가 해당 아파트의 권리관계를 확인하기 쉽지 않다.

거래를 주선하는 중개업소의 ‘문제없다’는 말을 함부로 믿어서도 안된다. 등기부상의 실소유자 확인이 불분명하기에 이를 확인하는 절차가 꼭 필요하다는 얘기다.

우선 세입자(임차인)는 미등기 전세 계약을 하기 전 반드시 아파트 분양회사를 방문해 실제 소유주를 확인해야 한다. 전문가들은 분양사무실에서 확인한 전화번호를 통해 가능하면 집주인을 만나는 게 좋다고 조언한다.

임차인은 집주인으로부터 해당 아파트의 분양계약서 사본을 받아두는 것은 물론 시행사 및 건설사에 가압류 여부 및 계약자, 중도금이나 잔금 대출금이 얼마인지 등을 확인해야 한다.

집주인이 실제 소유주라면 전세보증금을 잔금 납부에 쓰고 곧바로 등기를 마치도록 해야 한다.

임차인은 주소를 미리 옮겨 주민센터에서 확정일자를 받는 게 좋다. 미등기 아파트도 역시 주택임대차보호법의 적용 대상이기 때문에 확정일자를 받아두면 임차인이 나중에 경매로 넘어가는 등 문제가 생기면 우선 변제권을 확보할 수 있기 때문이다.

새 아파트를 분양받은 집주인들은 보통 일정부분 대출을 끼고 있기 마련이다. 여기에 세입자의 전세 보증금으로 잔금을 납부해야 입주를 할 수 있는 경우도 상당수다. 따라서 집주인이 받은 대출금과 전세 보증금의 총 합이 일정 비율 이상을 넘지 않아야 한다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "집주인의 대출금과 세입자의 보증금을 합쳐 시세의 70~80%를 넘지 않아야 한다"며 "만일의 경우 경매로 넘어갔을 때 아파트의 낙찰가율이 70~80% 정도이기 때문"이라고 말했다. 대출금과 보증금의 총 합이 집값의 70~80%를 초과한다면 나중에 아파트가 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 받기 어렵다는 얘기다.

또 집주인이 전세 보증금을 잔금 납부에 쓰고 곧바로 등기를 마치도록 해야 한다. 집주인이 보증금을 다른 곳에 쓴다면 대금 미납부로 분양계약이 해지될 수도 있다.

이 경우 분양계약자가 맺은 전세 계약이 무효가 되므로 계약서에 '잔금 시점에 보증금으로 잔금 완납하는 조건'을 명시하고 입주하기 전 분양회사에 실제 잔금을 납부했는지도 확인해야 한다.

미등기 상태에서 전세권 설정은 불가능하지만 세입자가 입주와 동시에 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받는다면 대항력과 전세 보증금에 대한 우선 변제권은 취득할 수 있다.

전입 신고시에는 분양계약서상의 지번과 동·호수를 정확히 기재해야 유효한 대항력을 갖추게 되는 점도 명심해야 한다.