<전문가 기고> 수도권 매입임대주택 옥석 고르는 요령

함영진 부동산114 리서치센터장

함영진 부동산114 리서치센터장

수도권에서도 집 한 채로 임대사업하기가 수월해지는 등 지난해 주택의 매입 임대사업 기준이 완화된 이후 임대수익을 올려리는 투자자들이 부쩍 많아졌다.

특히 지난 4월 27일 이후부터 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔도 바닥난방 등 정부가 마련한 조건을 구비한 경우 준주택으로 인정받아 주거용 임대사업 등록이 가능해졌다. 이에 따라 은퇴계층에서도 임대사업에 대한 관심이 남다르다.

서울·수도권 내 아파트 364만가구 중 88%인 320만가구가 매입 임대사업용 아파트로 활용될 수 있는 범주인 데다, 전용 60㎡ 안팎의 소형아파트는 꾸준한 월세수요와 환금성을 갖춘 상태라 매입 임대사업하기에 안성맞춤인 조건을 지녔다.

그러나 매입비용과 지역의 공급량, 주거상품의 종류에 따라 임대사업 부지 선택에는 신중할 필요가 있다. 주택시장 회복이 더뎌지고 시세차익에 대한 기대심리가 저하될수록 임대사업도 입주 및 공급 과잉 문제를 피해야 장기적인 임대수익을 담보할 수 있다.

수원·화성·오산·평택·하남시 등지의 전용 60㎡ 이하 중소형은 매매가격이 강보합세를 유지하고 있어 예비 임대사업자들이 관심을 가져볼 만하다.

전셋값이 꾸준히 오르고 매매가 대비 전세가율이 높아 자기자본 투입 비용면에서 접근하기 쉬운 지역도 좋다.

다만 무턱대고 매매가 대비 전세가율이 높은 아파트 단지를 찾는 것은 금물이다. 매매가치가 떨어져 전세가 비율이 높게 나타나는 착시효과도 종종 있어 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

투자운용 주택 유형이 다양하다는 점도 고려해야 한다. 준공 후 미분양을 포함한 재고 아파트와 오피스텔·도시형생활주택·다세대·다가구 등 지역별 특징에 맞는 임대주택 상품을 선택할 필요가 있다.

또 개발호재가 있거나 입지여건이 좋은 지역을 골라야 한다. 이런 지역은 시장이 회복될 때 시세 상승 여력이 있기 때문이다. 단지 규모는 500가구 이상, 지하철과 가까운 역세권 아파트 위주로 알아보는 것이 좋다. 이런 단지는 주로 도심에 위치해 있어 임대수요가 탄탄하다.

매입 임대사업 등록을 할 예정이라면 적어도 5년 동안 임대사업을 유지해야 한다. 그렇지 않을 경우 그동안 감면받았던 부동산 관련 세금을 모두 정부에 환급해야 한다.