<신년기획-부동산시장 전망> 서울·수도권 집값 '상저하고'

"경기 회복 등 뒷받침되면 집값 하반기 바닥치고 상승 반전"<br/>아파트 입주물량 역대 최저… 수도권 전세난 지속 전망<br/>수익형 부동산 양극화 예상… 호재 따른 지역별 격차 뚜렷

아주경제 이명철·권경렬 기자= 계사(癸巳)년 새해 부동산시장은 어떻게 될까. 집값은 바닥을 칠 것인지, 분양 침체는 언제까지 지속될 지, 전셋값은 계속 오를 지 등 수많은 질문들이 꼬리를 문다.

하지만 전문가들 사이에서도 부동산시장 전망이 엇갈린다. 그만큼 시장 방향을 점치기가 어렵다는 얘기다. 특히 집값의 경우 하반기 들어 상승 반전할 것이라는 지적과, 적어도 연말까지 약세를 보일 것이라는 분석이 교차하고 있다. 새해 부동산시장에 악재와 호재가 혼재하고 있어서다.

전세시장은 지난해와 마찬가지로 꾸준한 오름세를 탈 것이라는 전망이 많다.

분양시장은 지역·상품별로 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 입지·브랜드·규모 등에 따라 양극화 현상도 나타날 전망이다.

◆집값 언제 바닥치나

올해 서울·수도권 집값 향방이 안갯속에 싸여 있지만 '상저하고((上底下高)'를 점치는 전문가들이 많다. 집값이 당장 급반등하지는 않더라도 이르면 올해 2분기, 늦어도 4분기에는 바닥을 통과하고 상승세로 본격 진입할 것이라는 견해가 우세한 것이다.

전문가들이 올 상반기까지 시장 침체가 이어질 것으로 점치는 이유는 경기가 회복되는 데 다소 시간이 걸릴 것으로 보기 때문이다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 "국내외 경제 불확실성이 당장 걷힐 것 같지 않은데다 지난해 말 취득세 감면 종료에 따른 거래 감소 효과도 나타날 것으로 예상된다"고 말했다.

곽창석 나비에셋 대표는 "취득세 감면이 다시 연장된다고 하더라도 공백기간이 있기 때문에 거래량이 줄어들 수밖에 없을 것"이라고 내다봤다.

새해 상반기까지는 경제 위기에 따른 매수 심리 위축으로 시장이 침체 국면에서 벗어나기 힘들겠지만, 하반기부터 회복세로 전환할 것이라는 전망이 많다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "실물경기 회복이 가시화하고 새 정부의 규제완화 정책이 뒷받침된다면 시장 상황이 크게 개선될 것"이라며 "지난 몇년 새 집값이 많이 떨어져 가격 경쟁력이 생긴 것도 시장 반등의 주요 동력"이라고 말했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "규제 완화의 본격 시행과 저금리 기조, 입주 물량 감소 등 시장 반등을 이끌 재료가 널려 있다"고 말했다. 경기가 살아나고 은행에 묶여 있는 유동성이 풀리기 시작하면 부동산 규제 완화가 탄력을 받으면서 시장도 본격 회복 국면에 접어들 것이라는 얘기다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 "경제 회복 여건이 가장 중요 변수"라며 "하반기 들어 세계경제가 회복국면에 접어들면 주택 거래가 늘고 집값도 상승 탄력을 받을 가능성이 크다"고 말했다.

하지만 집값이 오르더라도 상승 폭은 크지 않을 것이라는 의견이 지배적이다. 정부 입장에서 총부채상환비율(DTI)와 같은 금융 규제를 완화할 만한 이유가 딱히 없는 데다 추가로 내놓을 만한 시장 부양책도 뚜렷하지 않다는 게 이유다.

한편에서는 시장 침체가 상당 기간 지속될 수 있다는 지적도 없지 않다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "글로벌 경기 침체와 기업 구조조정 본격화, 가계 실질소득 감소 등과 같은 경기 변수들이 많이 남아 있어 대세 상승을 점치기는 이르다"고 말했다. 글로벌 금융 위기가 해소되고 실물 경기가 호전되지 않는 상황에서 부동산시장만 나 홀로 반등하기는 어렵다는 것이다.

전셋값은 오름세를 탈 전망이다. 올해 서울·수도권 아파트 입주물량이 역대 최저치로 주저앉고 재건축 이주 수요는 꾸준히 이어질 것으로 보이기 때문이다.

부동산정보업체인 부동산114에 따르면 올해 서울·수도권 신규 입주 아파트는 총 8만5695가구로 지난해(10만7567가구)에 비해 20.3% 줄었다. 이는 집계를 시작한 2000년 이후 가장 낮은 규모다.

리얼투데이 양지영 팀장은 "재건축 이주 수요 등으로 전세 물량은 갈수록 줄고, 전세에 눌러앉으려는 수요는 늘고 있는 상황에서 올해 입주 물량 감소는 전셋값을 끌어올리는 결정적 역할을 할 것"이라고 말했다.

▲수익형 부동산 지역·상품별 양극화될 듯

분양시장은 지역별로 전망이 엇갈린다. 서울·수도권은 인기 지역, 일부 단지를 제외하고는 고전할 것으로 보인다. 미분양 주택이 적지 않은 데다 집값 전망이 불투명한 때문이다

반면 지방은 세종시 등 개발 호재가 많은 지역을 중심으로 활황세가 이어질 것 같다. 인기 예상 지역으로는 서울·수도권 주요 지역과 세종시 등 충청권과 각 지역 혁신도시 등이 꼽힌다.

김학권 세중코리아 대표는 "분양가와 입지가 청약 성패를 좌우할 것"이라며 "서울·수도권에서는 주택 수요가 많은 도심 재개발·재건축 물량을, 지방에서는 세종시·혁신도시 위주로 공략할 만하다"고 말했다.

올해도 오피스텔·도시형생활주택 등 소형 주거시설의 인기는 계속 이어질 전망이다. 집값 상승 전망이 불투명한데다 저금리 기조 속에서 고정수익을 얻을 수 있는 안정자산에 대한 선호도가 높아질 것이기 때문이다.

1~2인가구 증가 등으로 수요도 탄탄하다. 1채만 임대해도 세제 혜택을 누릴 수 있는 등 투자 여건도 좋아졌다. 다만 최근 공급이 지나치게 늘어나고 분양가가 높아지고 있는 게 문제다.

함영진 부동산114 센터장은 "공급이 몰린 지역은 공실이 발생할 수 있고 임대료 수준도 예상보다 낮아질 수 있으므로 피하는 게 좋다"고 조언했다.

상가는 상품별 차별화가 더 심해질 것으로 보인다. 공실률 증가와 공급 과잉 여파로 전반적인 침체 장세가 불가피할 것이지만 경쟁력 있는 상가엔 투자수요가 몰릴 가능성이 크다.

올해 투자 수요가 몰릴 것으로 예상되는 상가는 역세권 상가와 단지 내 상가 등이다. 특히 배후 수요가 풍부해 투자가 안정적인 단지 내 상가는 지난해에 이어 올해도 높은 인기를 구가할 것으로 보인다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "물경기 회복만 뒷받침된다면 고정수입은 물론 시세 차익까지 바라볼 수 있는 단지내 상가와 역세권 상가에 뭉칫돈이 몰릴 수 있다"고 말했다.