박근혜 식 하우스푸어 대책 가닥…실효성은 “글세”

공공기관이 채권자 손실 부담 후 주택 지분 할인 매각 진행<br/>전문가들 "아이디어가 아닌 정공법으로 시장 살려야" 지적

아주경제 김동욱·이명철 기자=박근혜 대통령 당선인의 주요 공약인 ‘하우스푸어(무리한 주택담보대출로 원리금 상환에 어려움을 겪는 집주인)’ 문제 해결 방안이 가닥을 잡았다. 공공기관이 하우스푸어의 주택 일부를 매각하는 지분 매각제도에서 채권자들이 손실을 부담한 후 주택 지분을 할인 매각키로 내용을 일부 보완한 것이다.

이는 채권자와 채무자가 고통을 분담토록 한 것이어서 ‘공적자금 퍼주기 논란’ 및 ‘중산층의 몰락’ 방지라는 두 마리 토끼를 모두 잡으려고 한 의도로 풀이된다.

그러나 하우스푸어는 투자 실패에 따른 결과로 공적 자금 투입이 맞지 않고 거래 활성화가 우선이라는 의견이 적지 않아 이 대책이 큰 효과를 얻을 수 있을지는 미지수다.

◆하우스푸어, 개인 투자 vs 사회 문제 논란

하우스푸어란 부동산 시장 호황기에 무리하게 대출을 받아 집을 샀다가 경기 침체 및 집값 하락으로 고통을 겪고 있는 계층을 말한다.

최근 금융연구원 조사에 따르면 부동산 등 자산을 모두 팔아도 대출금을 못 갚거나 부동산 평가액 40%만 건지는 고위험 가구가 최대 10만1000가구(47조5000억원)에 달하는 것으로 나타났다. 자신의 집을 팔아도 대출액을 갚지 못하는 일명 ‘깡통 주택’이 급격히 늘고 있는 것이다.

이처럼 주택 경기 침체에 따른 중산층 붕괴 우려가 커지자 박 당선인은 후보 시절 ‘지분매각제도’를 공약으로 들었다. 하우스 푸어의 주택 일부지분을 한국자산관리공사(캠코) 등 공공기관이 매입하고 매각한 지분에 대해 임대료를 지불하면서 계속 거주하는 방식이다.

하지만 공적자금 투입에 대한 반대의견도 많다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “개인이 투자 실패로 짊어진 부담을 공적 자금을 투입해 해결하려 한다면 심각한 도덕적 해이 문제가 발생할 수 있다”며 “정부가 지원해야 하는 하우스푸어의 명확한 대상도 정의되지 않은 것도 문제”라고 지적했다.

◆“임시방편일 뿐, 주택거래 정상화 우선”

대통령직 인수위원회는 채권단의 손실 분담 후 채무자의 지분 할인매각이란 단계적 처방을 담은 하우스푸어 대책을 도입키로 하고 금융당국에 구체적 방안 마련을 주문할 것으로 14일 알려졌다.

기업개선작업(워크아웃) 방식을 도입해 채권단이 자율적으로 대출금 상환을 미루거나 원금 일부를 탕감하는 단계를 두기로 한 것이다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “금융당국도 사전에 채무를 조정하는 프리워크아웃을 검토 중”이라며 “공적자금 투입이라는 사회적 논란을 잠재우면서 금융기관도 채권자로서 부담을 안고 간다는 면에서 적절한 대책이라고 본다”고 평가했다.

공공기관이 지분을 매입 후 집값이 급락하면 추가 재정이 투입된다는 문제를 방지하기 위해 20~30%의 할인율을 적용해 매입 가격을 낮추는 방안도 추진된다. 하우스 푸어 입장에서는 주택이 경매에 나가 70~80% 가격에 낙찰되느니 할인매각 후 소유권을 유지하는 것이 유리한 측면도 고려됐다. 이들에겐 월세 개념인 지분사용료(기존 연 6%) 인하가 검토된다.

이번 하우스 푸어 대책에 대해 대부분 부동산 전문가들은 실효성이 있을지 의문이라는 반응이다. 지분 매각이라는 제도가 생소한데다 ‘집’에 대한 소유욕구가 상당히 높기 때문이다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “금융권의 세일즈 앤 리스백(신탁 후 재임대)이 큰 인기를 끌지 못한 것을 볼 때 소유권에 대해 집주인이 상당히 민감한 것을 알 수 있다”고 분석했다.

하우스 푸어 문제 해결을 위해서는 주택 거래 정상화가 가장 급선무로 부동산 시장 연착륙을 위한 대책도 선행돼야 한다는 의견이 많았다. 두성규 연구위원은 “현재 인수위의 하우스푸어 대책은 몸 안은 골병이 들었는데 겉에 난 생채기를 치료하는 식”이라고 말했다.

김일수 KB국민은행 강남PB센터 부동산팀장은 “정부의 지분 매각제도는 임시방편에 불과한 것으로 거래활성화 정책이 정공법”이라며 “다주택자 등 구매력 있는 수요자들이 거래가 안돼 어려움을 겪는 하우스 푸어의 집을 사도록 유인책을 제시해야 한다”고 주장했다.