건산硏 “기부채납 부담 커, 총 사업비 5~10% 제한해야”

인센티브 규정 마련 및 기부채납 비용 원가 반영 필요

아주경제 이명철 기자=공공시설을 지어 지자체 등에 무상으로 제공하는 기부채납이 사업자들에게 과도한 부담이 되는 것으로 나타났다. 이에 따라 기부채납을 총사업비 대비 5~10% 이내로 제한하는 등 기준을 확립해야 한다는 주장이 제기됐다.

한국건설산업연구원은 최근 발간한 ‘공공시설기부채납제도의 문제점과 개선 방안’ 연구보고서에서 “기부채납과 각종 개발관련 부담금, 세금 등 사업자의 부담이 가중되고 있다”며 이 같이 밝혔다.

강운산 건산연 연구위원은 “과도한 기부채납으로 분양가 인상 등 소비자 피해와 주민과 지자체 간 갈등 초래의 가능성도 충분하다”며 “기부채납 기준을 확립하는 것이 가장 우선이며 총사업비 대비 5~10% 이내로 제한하는 것이 바람직하다”고 제안했다.

전국경제인연합회가 지난 2011년 서울 내 87개 부동산개발사업자를 대상으로 실시한 설문조사 결과에 따르면 서울시 10개 대규모 건축물 총 사업 규모는 2조9120억원이고 기부채납 규모는 2443억원(8.4%)으로 조사됐다.

2004~2007년 주택건설사업당 평균 총사업비는 2094억5000만원이고 주택 건설사업 승인을 위해 기부채납한 비용은 6.1%인 150억1000만원이었다. 허가관청이 요구한 기부채납 시설은 도로(49%)·공원(29%)·학교(6%)·부지(5%)·공공청사(3%) 등 순이었다.

개발사업자의 80%(69개)는 기부채납이 ‘매우 과도하다’ 또는 ‘과도하다’고 응답했다. 가장 큰 문제점은 명확한 기준부재(35%), 기부채납 협의로 인한 인·허가 지연(23%)이 꼽혔다.

전체 사업비 대비 기부채납 비율이 5%를 초과하는 곳이 전체의 36%였고 과도한 기부채납으로 사업을 중단한 경험이 있는 업체도 9개에 달했다.

서울시 주요 재개발사업 기부채납 비율. <자료: 한국건설산업연구원>

반면 기부채납 비용을 분양가 등 제품원가에 전액 반영한 업체는 12개로 그렇지 못한 업체(16개)보다 적었다.

건산연은 공공시설 기부채납 제도가 의무만을 규정하고 사업자 부담 정도를 제한하지 않아 과도한 부담이 되고 있다고 지적했다. 기본적으로 사업이익에 대해 법인·소득세를 납부하는데도 기부채납으로 삼중고를 겪고 있다는 것이다.

인센티브의 경우 주택법이나 택지개발촉진법에는 아예 규정이 없고 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 용적률 상한만을 정하고 있어 미비한 수준이다.

기부채납 비용의 원가 반영도 불분명하다. 주택개발사업 승인시 조건으로 부과된 간선시설의 설치비용을 분양가에 반영할 수 있는 명확한 규정이 없어 고스란히 사업자의 부담이 되는 것이다.

주민과 지자체 간 갈등 초래 및 재산권 침해 문제도 심각하다고 건산연은 지적했다. 기부채납 비율 대비 인센티브가 충분한지 명확하지 않아 재산권 침해 논란이 일고 있다.

이 같은 문제 해결을 위해 강운산 연구위원은 우선 “일반 건축물, 유통시설 등 기부채납 비용은 총사업비 5% 이내, 기반시설의 설치가 필요한 대규모 주택개발 사업은 10% 이내로 제한해야 한다”고 주장했다.

또 인센티브의 경우 “기반시설 설치에 따른 인센티브 근거 규정을 만들고 조례·지침 등으로 상세기준 마련해야 한다”고 강 연구위원은 제안했다.

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙을 개정하여 기부채납한 공공 시설 설치와 용지 비용이 공동주택의 분양가에 포함될 수 있도록 하는 것도 개선 방안으로 꼽혔다.