<4·1 부동산대책> 생애 최초? 부부 합산 소득?…아리송한 기준

국회 처리 과정에서 일부 수정 불가피

아주경제 권경렬 기자=지난 1일 박근혜정부의 첫 부동산종합대책이 발표됐지만 대책 적용 대상과 기준에 대해 수요자들이 헷갈려하는 내용이 많다. 이 중 일부는 국회 처리 과정에서 수정이 불가피할 전망이다.

우선 생애최초주택 구입자금 대출을 받을 수 있는 요건인 부부합산 연소득 6000만원 부분이다. 이 기준은 본봉 외에 상여금·수당·기타 수입이 모두 포함된다. 외벌이 가정이라도 한명의 소득이 연 6000만원을 넘으면 안된다.

또 생애최초의 기준은 가구를 기준으로 주민등록표상 세대원 전체가 생애최초주택이어야 한다. 다만 공유지분으로 취득하는 상속주택 등 특정사유로 주택을 소유한 적이 있는 경우 예외적으로 해당된다. 주택소유자인 자녀가 결혼 후 세대분리를 했거나 이혼해 현재 단독세대주인 경우도 생애최초가 적용된다.

신혼부부들이 주거용으로 많이 구입하는 오피스텔은 생애최초 혜택을 받을 수 없다. 정부 대책에 따르면 생애최초주택 중 취득세 면제 대상은 아파트·빌라·연립·단독·다가구주택 등이다. 오피스텔은 건축법상 업무시설 용도여서 면제대상에서 제외된다.

주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권을 사는 경우도 취득세 납세의무가 없기 때문에 취득세 면제대상이 아니다.

신혼부부 전세자금대출과 주택구입자금 지원을 중복해서 받을 수 없다. 다만 전세자금대출 만기가 돌아오는 날과 새로운 주택을 매입하고자 하는 시점이 일시적으로 겹치면 ‘당일 상환’조건으로 지원받을 수 있다.

시중은행에서 대출을 받았더라도 소유권 이전등기접수일로부터 3개월 이내면서 생애최초 대출 요건 자격이 된다면 기존 대출을 상환하는 조건으로 생애최초대출로 갈아탈 수 있다.

또 현재 생애최초 대출을 받고 있다면 현행 3.8%에서 3.5%로 금리 인하만 가능하다. 이번 대책에서 전용면적 60㎡이하에 연 3.3%의 우대금리를 제공하기로 한 것은 신규 주택수요 창출을 위한 조치다. 기존 대출자는 전용 60㎡이하라도 60~85㎡ 주택처럼 연 3.5%의 금리가 적용된다.

한편 정부는 과거 집을 구매한 경력이 있는 무주택자가 하우스푸어 소유의 주택을 사거나, 현재 전월세로 거주하는 집을 살 경우에 한정해 생애최초주택 구입자금 대출과 같은 금리(연 3.5%)로 국민주택기금 대출을 받을 수 있도록 했다.

◆양도세 혜택

이번 정부 대책에는 주택 거래 활성화를 위한 양도소득세 감면안도 포함됐다. 신축·미분양 주택과 더불어 기존 주택을 구입할 때도 양도세 감면을 받을 수 있게 된다. 신축·미분양 주택은 9억원 이하, 기존 주택은 1주택자가 소유한 집에 한해 9억원·전용 84㎡ 이하일 경우에만 해당된다.

구입하려는 아파트가 구 32평형, 공급면적 110㎡더라도 전용 85㎡를 넘는 경우에는 양도세 감면 혜택을 받지 못한다. 다만 전용면적 기준에 대해서는 정치권에서 논의중이어서 향후 수정될 가능성이 있다.

또 올 연말까지 해당 주택을 구입하면 감면받는 양도세는 공시가나 시세가 아닌 주택매매 계약서에 표시된 실거래가가 기준이다. 9억원 이하에서 매매계약서가 작성되면 감면 대상이지만 9억원을 넘으면 제외된다.

집이 팔리지 않아 일시적으로 2주택자가 된 경우 오는 6월 1일까지 2주택자 비과세 기간이 종료된다. 만약 6월 1일까지 소득세법 개정안이 국회 상임위를 통과하면 양도세를 면제받을 수 있지만 6월 이후까지도 통과하지 못하면 2주택자로 간주돼 구입자가 양도세 면제 혜택을 받을 수 없다.

1주택자나 일시적 2주택자의 여부는 거래 계약시점이 기준이 된다. 일시적 2주택자의 비과세 기간이 6월 1일에 끝나더라도 5월 30일까지 계약이 이뤄지면 양도세 면제 대상이다.

기존주택 매도인의 1주택자 또는 일시적 2주택자 여부는 매도자는 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 줘야 한다. 매수자는 추후 해당주택을 매도한 뒤 양도세 신고·납부시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출하면 된다.

하지만 현실적으로 시장·군수·구청에 1주택을 확인할수 있는 전산망 설치가 늦어지고 있어 일선세무서로 가서 확인해야 한다.

아울러 양도세 감면 대상 주택을 구입할 경우 구입자의 보유 주택 수는 무관하다. 집을 5채 보유하고 있더라도 올 연말까지 면제 대상 주택을 구입하면 향후 5년간 양도세를 감면받을 수 있다.

◆재건축·리모델링

이번 대책에 따라 ‘1+1 재건축’과 리모델링 수직증축이 허용됐다.

쪼개기 재건축은 지난해 2월 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 통해 처음 도입됐다. 그러나 재건축하더라도 자신이 살고 있는 기존 주택 가격 범위에서만 분양받을 수 있다는 제한 규정을 둬 재건축에 따른 초과이익을 기대할 수 없었다.

하지만 이번 대책으로 대형 아파트를 재건축할 때 전용면적 범위에서 2개 아파트를 받을 수 있게 법을 개정할 계획이다. 법이 개정되면 2~3인 가구를 위한 소형 주택 공급에도 기여할 전망이다.

이번 개정안으로 가격 제한이 사라지고 전용면적 범위에서 2가구를 받을 수 있게 되면 전용면적 100㎡ 대형 아파트를 보유한 조합원은 재건축으로 50㎡와 50㎡ 2가구를 분양받을 수 있다.

또 정부는 또 재개발·재건축 조합원 중 현금청산 시기를 늦춰 조합의 금융비용 절감을 도모할 방침이다. 현금청산 시기는 기존 ‘분양신청 종료일 이후 150일 이내’에서 ‘관리처분계획인가 후 90일 이내’로 조정된다. 이에 따라 청산자금 조달에 여유가 생겨 재건축 사업이 더욱 수월해질 것으로 보인다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “리모델링 수직증축이 허용되면서 단순히 재건축과 비교할 순 없다”면서도 “재건축 연한인 30년을 채우지 못한 1기 신도시 등의 아파트는 수직증축 리모델링을 하면 용적률이 높은 중층 노후 단지에 1대1 재건축을 할 때 드는 비용보다 추가분담금이 적을 수 있다”고 설명했다.