AJUTV 낡은 아파트가 더 비싼 이유?

아주경제 이수연, 주현아, 양아름, 권경렬= 앵커: 상품은 오래될수록 값이 떨어지기 마련이죠. 일부 한정판, 소장용의 제품을 제외하고는 시장에 나온 지 오래될수록 가치는 떨어지는데, 그런데요~ 주택, 특히 아파트는 얘기가 다릅니다. 오래된 아파트가 주변의 새 아파트보다 더 비싼 이유! 오늘 알아볼게요. 아주경제 권경렬 기자 나왔습니다.

앵커: 지은 지 오래된 아파트가 오히려 더 비싸다고요?

기자 : 예 그렇습니다. 이 같은 현상은 서울 강남권에서 특히 자주 나타납니다. 한 예로 지은 지 30년이 넘은 서울 송파구 가락동 시영아파트의 전용면적 56㎡형 시세는 8억8000만원에서 9억2000만원까지 합니다. 반면 시영아파트와 함께 붙어있는 입주 8년차 송파 동부 센트레빌 전용 85㎡형은 6억1000만원에 불과하죠. 송파 동부 센트레빌이 상대적으로 새 아파트인데다 면적도 더 넓은데 집값은 더 쌉니다.

앵커: 동부 센트레빌이 오히려 30년 넘은 시영아파트에 밀리는데, 왜 그렇죠?

기자 : 정답은 바로 '재건축'입니다. 가락 시영아파트는 재건축 추진단지 중에서 단일 단지로는 국내 최대 규모입니다. 지난 7일에는 재건축 정비사업 계획안이 서울시 건축위원회를 통과하면서 기대감이 더욱 높아지고 있죠.

앵커: 재건축은 낡은 건물을 허물고 새로 짓는다는 거죠. 그렇다면 재건축 아파트는 왜 비싼 거죠?

기자 : 일단 도심, 특히 서울 안에서는 강남권에 보금자리주택을 제외하곤 더 이상 신축아파트가 들어설 자리가 없습니다. 그래서 자꾸 수도권 외곽으로 신도시 등 택지지구 개발이 이뤄지고 있는 거죠. 그런데 강남권의 아파트를 재건축한다면 이미 생활환경 및 업무지구 접근성이 편리하게 갖춰져 있는 곳에 새 아파트가 들어서는 셈이니 그 가치가 자연히 반영되는 것입니다.

앵커: 이미 모든 것이 갖춰진 핵심 지역에 새 건물이 올라가는 거니까, 이런 곳을 마다할 사람이 없겠죠. 강남권에 특히 많다고 하는데, 재건축한 아파트 어디가 있는지 알아볼까요?

기자: 네, 서초구는 물론이고 강남권에서도 손에 꼽히는 랜드마크 아파트인 반포 래미안퍼스티지와 반포자이는 각각 반포주공아파트 2단지와 3단지를 재건축한 아파트입니다. 이들 단지는 재건축 이전 집값이 3.3㎡당 최고 9000만원에 이를 정도로 값이 어마어마했습니다.

앵커: 3.3㎡당 9000만 원이라면, 당시 강남권 최고급 아파트였던 도곡동 타워팰리스나 삼성동 아이파크보다도 훨씬 더 비싸네요.

기자: 부동산 버블이 심했던 2005년에는 반포주공 3단지 전용 45㎡형의 경우 집주인이 17억 원까지 집값을 불렀습니다. 일부 전용 244㎡형에 당첨된 조합원들이 재건축 추가부담금 10억 원을 포함해 신축아파트 매매가가 26억~27억 원에 이를 것으로 기대했기 때문입니다. 현재 부동산 경기 침체가 장기화하면서 반포자이 244㎡형은 22억~25억 원 수준까지 떨어졌지만 당시 반포주공 3단지의 가격이 터무니없는 것만은 아니었던 셈이죠.

앵커: 웬만한 지방 아파트의 전세 값에 해당되는 큰 금액이에요. 그런데 이런 재건축 아파트에 투자할 때 조심해야 할 건 없을까요?

기자 : 재건축 아파트는 개발이익이 크기도 하지만 위험과 변수도 상당합니다. '미래에 대한 기대감'이라는 게 이미 가격에 반영돼 있기 때문이죠. 우선 재건축 추진위원회 구성에서부터 아파트 입주에 이르기까지 10년 넘게 걸릴 수도 있습니다. 사업추진 과정이 복잡하고 속속들이 알기 어렵습니다.

앵커: 부동산 호황기에는 재건축 얘기만 나와도 집값이 들썩거렸잖아요. 그런데 아무래도 지금은 부동산 경기가 죽어있기 때문에 재건축 속도라든지, 따져봐야 할 것들이 많겠죠.

기자: 네, 같은 재건축 단지라도 대지지분이 다른 경우가 있습니다. 아까 말씀드린 가락동 시영아파트의 경우 1차 전용 40㎡의 대지지분은 49㎡이고 2차 39㎡의 대지지분은 56㎡로 다릅니다. 이에 따라 아파트값도 5000만 원 가량 차이가 납니다.

앵커: 재건축과 관련한 정책도 변수이죠?

기자: 한강변 재건축의 경우 오세훈 전 서울시장 당시 '한강 르네상스'가 박원순 시장 취임 후 전면 폐기되면서 지역·단지별로 최고층수가 제한됐습니다. 그리고 지난 2006년 도입된 재건축 초과이익 환수제도 염두에 둬야 합니다. 이 제도는 재건축 아파트 가격 폭등을 막기 위해 재건축으로 인한 시세차익의 최대 50%를 정부가 거둬들이는 제도입니다. 다만 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 침체돼 2014년 말까지 적용이 유예된 상태입니다. 이때까지 안전진단 후 관리처분 인가를 신청하면 초과이익 환수를 면제받을 수 있습니다.

앵커: 미래가치. 재건축 아파트의 가격을 결정하는 중요한 요인입니다. 그만큼 투자할 땐 재건축 사업의 내용과 정책적인 변수도 꼼꼼히 따져봐야 한다는 점, 기억하시기 바랍니다.