초저금리 시대… 수익률 높은 상가 경매 도전해볼까

알짜 물건 잡으면 수익 쏠쏠<br/>물건별 가격·수익 천차만별… 전문가 "신중한 투자 필요"

아주경제 이명철 기자=# 원룸형 주택 임대업을 하는 김모씨는 지난달 말 서울 압구정동 로데오거리에 있는 2층 상가 점포를 경매로 낙찰받았다. 두 차례 유찰된 물건으로 감정가(4억6000만원)의 80% 수준인 3억6000여만원에 살 수 있었다. 주변 지역 임대료가 보증금 4000만원에 월 200만원 선인 것을 감안하면 연 7.5%의 수익을 올릴 수 있다는 계산이 나왔다.

싼값에 낙찰받을 수 있는 상가 경매물건에 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 아파트 시세 차익에 대한 기대감이 줄고 기준금리가 연 2.5%로 낮아지면서 수익형 부동산에 대한 관심이 경매시장 쪽으로 쏠리고 있는 것이다.

공급 과잉으로 수익률이 떨어지고 있는 오피스텔과 달리 상가의 경우 알짜 물건만 잡으면 예금 금리 이상의 수익을 거둘 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 다만 상가의 경우 일반아파트와 달리 경매 물건별로 가격 및 예상 기대 수익이 천차만별이기 때문에 신중한 투자가 필요하다는 지적도 많다.

◆가격 저렴한 알짜 상가 경매물건 많아

4·1 부동산 대책 발표 이후 경매시장은 아파트를 중심으로 회복세를 보이고 있다. 상가 경매는 아파트에 비해 주목도는 떨어지지만 수익을 얻을 수 있는 부동산으로서 투자자들의 관심을 받고 있다.

경매정보업체인 부동산태인에 따르면 서울·수도권 근린상가의 낙찰률은 올 1월 17.58%에 그쳤지만 5월 24.34%로 상승했다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 같은 기간 58.58%에서 61.34%로 높아지는 등 지표상 회복세를 보이고 있다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "근린상가의 경우 저금리 기조가 이어지면서 예금 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있다는 점 때문에 투자자들의 '입질'이 잦은 편"이라며 "물건이 많지 않아 희소가치도 있어 낙찰가격 역시 높게 형성되는 추세"라고 말했다.

알짜 매물의 경우 경매시장에서 비싼 가격에 팔려나가고 있다. 사우나와 고시원 용도로 쓰이던 서울 강남구 봉은사로67길의 A상가는 지난 3월 감정가의 80%인 약 17억1855만원에 입찰에 부쳐졌는데, 이달 3일 19억1111만원에 새 주인을 찾았다. 낙찰가율이 88.9%에 달한 것이다.

이달 3일 서울 강북구 번동 B아파트 복합상가건물에 들어선 한 점포는 감정가 2억1000만원에 경매로 나왔지만 이 보다 비싼 2억2580만원(107.5%)에 낙찰됐다.

몇 차례 유찰돼 감정가보다 많이 떨어진 가격에 경매 진행되는 상가도 적지 않다. 전문가들은 유찰 횟수가 너무 많다면 부실 물건일 수 있으니 2~3회 유찰된 물건 중 알짜를 고를 필요가 있다고 조언한다.

오는 26일 서울 서부지방법원 경매6계에서는 서울 용산구 한강로2가 토투밸리 내 1층 상가가 경매에 부쳐진다. 3차례 유찰돼 감정가(3억6400만원)의 절반 수준인 약 1억8636만원이 최저 입찰가격이다.

27일에는 서울중앙지방법원 경매11계에서 중구 을지로6가 굿모닝시티쇼핑몰 7층 상가 경매가 진행된다. 3번 유찰돼 최저가 3328만원으로 감정가(6500만원)의 절반 가량이다.

다음달 9일 서울중앙지법 경매5계는 종로구 행촌동 일대 건물면적 857㎡ 규모 상가 경매를 진행한다. 감정가는 18억3164만원으로 2번 입찰에 실패해 최저가는 약 11억7225만원이다.

같은날 서초구 서초동에서도 상가건물이 경매에 나온다. 건물면적 4549㎡ 규모로 감정가가 455억6752만원에 달한다. 하지만 최저가격은 2회 유찰 후 약 291억6321만원까지 내려갔다.

◆입지마다 수익 천차만별… 꼼꼼히 따져야

상가는 각 물건마다 개별성이 큰 만큼 물건 선정 및 입찰에 각별히 신경써야 한다고 전문가들은 조언한다.

하유정 지지옥션 선임연구원은 "상가는 경매로 낙찰받은 물건이 다시 경매로 나오는 경우도 많은 만큼 위험성이 높은 상품"이라며 "따라서 저렴하다고 무턱대고 샀다간 낭패를 볼 수 있다"고 지적했다.

상가 경매에 도전하려면 목적을 명확히 구분할 필요가 있다. 자신이 낙찰을 받아 직접 영업을 할 것인지, 아니면 임대를 놓을 것인지를 따져봐야 한다는 얘기다.

직접 영업한다면 다소 입지가 떨어져도 가격만 저렴하다면 관심을 가져볼 만하다. 기존 업종은 이미 한차례 경매에 나와 실패를 입증한 만큼 다른 업종을 고려해보는 것도 방법이다.

임대할 경우에는 임차인을 끌어들일 수 있는 입지가 우선 순위다. 입지 선정에서 가장 중요한 것은 역시 상권이다.

선순위 임차인 여부와 권리분석를 위한 등기부등본 확인 등 기본 절차는 필수다. 강은현 EH경매연구소 대표는 "상가의 경우 오랫동안 방치돼 관리비가 상당할 수도 있으니 경매 전에 꼭 확인하는 게 좋다"고 말했다.