<2013 부동산 정책 포럼> "4·1 부동산 대책 ‘반짝’ 효과 머물러…정부 추가 정책 필요한 때”

19일 서울 여의도 렉싱턴호텔에서 열린 '2013 아주경제 부동산 정책 포럼에서 정찬윤(사진) 한국감정원 부동산통계처장이 주제발표를 하고 있다. [사진 = 이형석 기자]

아주경제 권이상 기자=“4·1 부동산 대책 후 부동산시장은 '반짝' 상승효과를 봤을 뿐 5월 말 이후 더 이상 움직임 없이 관망세를 보였습니다. 6월 들어 서울∙수도권 일부 지역 주택가격은 하락세로 반전했고, 대책에서 소외된 중대형과 일부 미분양 아파트는 거래가 부진한 상태입니다. 따라서 정부가 지속적인 정책을 내놔야 4월 이후 활성화를 보였던 시장의 흐름을 이어갈 수 있습니다.”

정찬윤 한국감정원 부동산통계처장은 19일 여의도 렉싱턴호텔 센트럴파크홀에서 열린 '2013 아주경제 부동산정책 포럼' 주제발표를 통해 이 같은 의견을 피력했다.

정 처장은 이날 포럼에서 4∙1 부동산 대책 이후 시장 반응과 부동산 정책이 흘러가야 하는 방향을 제시했다. 이와 함께 현재 주택시장 현황을 짚어주며 올 하반기 부동산시장을 전망했다.

정 처장은 부동산정책 분석에 앞서 주택가격 결정에 영향을 미치는 요인을 따져봤다. 그는 "주택가격은 장기적 관점에서 사회적 요인인 인구증가와 수요구조에 따라 변하고 있다"며 “우리나라는 최근 1~2인 가구 비율이 급등했고 65세 이상 노령화 인구 증가로 수요구조가 대형주택 위주에서 중소형 위주로 바뀌었다"고 말했다.

주택가격의 경제적 결정요인으로는 저축·재정·물가·금융·대내외 경기변동과 산업기술발달을 꼽았다.

정 처장은 “우리나라 경제 성장률은 세계 경제 회복 지연 등의 영향을 받아 올해 1분기 경제성장률은 0.9%, GDP성장률은 1.5%의 저성장에 그쳐 주택구매 수요도 감소하고 있다”고 말했다.

그는 "단기적 요인으로는 정부 정책이 주택가격 영향에 크게 작용한다”며 “이용계획·주택정책·가격통제·부동산세제 등이 주택가격 형성에 영향을 미친다"고 말했다.

실제로 참여정부는 IMF 이후 주택가격 상승 억제와 안정화를 위해 양도세중과, 분양가상한제, 종합부동산세, DTI∙LTV 등 강력한 규제로 집값 상승을 억제했다.

참여정부는 2006년 3월30일 DTI(총부채상환비율) 도입을 골자로 한 ‘3∙30 부동산 대책’과 2007년 1월 서민주거안정을 위한 ‘1∙11 부동산 대책’을 내놨다.

이 정책으로 주택가격이 눈에 띄게 급락해 다음 정권인 이명박 정부가 들어서도 좀처럼 회복세를 타지 못했다.

이에 이명박 정부는 지방미분양 해소를 위해 양도세를 완화하고 거래정상화 대책 등을 발표해 주택가격을 견인을 유도했다.

당시 이명박 정부가 펼친 정책은 2008년 내놓은 미분양 등 주택거래 촉진을 위한 ‘8∙21 대책과 거래정상화를 위한 ‘3∙16 대책’ 등이다.

지난해는 취득세 감면을 위한 ‘9∙10 부동산 대책’ 등을 추가했다.

정 처장은 “정부가 대책을 발표해 즉각적인 시장 반응을 유도한 것은 단기적인 측면에서는 정부정책이 효과가 가장 좋기 때문”이라며 “2012년 4분기 매매가격과 거래량이 동반 상승해 거래가 일시적으로 활성화를 나타냈다”고 말했다.

정 처장의 분석대로 부동산 경기 활성화는 단기간에 머물렀다. 지난해 말 수도권은 물론 지방 집값 상승세가 멈췄고, 연간 주택 거래량은 73만여가구로 역대 최저 수준으로 내려 앉았다.

전세 수요가 매매로의 전환을 꺼리며, 주택 매매값은 하락세가 지속되는 반면 전셋값은 급등세를 이어갔다.

올해 출범한 박근혜 정부는 극약 처방을 내놓을 수 밖에 없는 상황이다. 이에 박근혜 정부는 지난 4월 1일 부동산 ‘종합처방전’이라 불리는 4.1부동산대책을 내놨다.

4∙1부동산 대책의 주요내용은 양도세외 취득세 감면 등 각종 세제혜택을 부여해 수요의 구매욕구를 자극하는 것이다. 또 행복주택 등을 보급해 서민과 중산층 주거안정에 기여한다는 내용이다.

이를 위해 정부는 4월 정기국회에서 취득∙양도세 감면 관련 법률을 처리했다. 지난 5월에는 1만여 가구 규모의 행복주택 건설계획과 토지거래허가구역 해제, 청약가점제도 개선안을 발표했다.

6월에는 수직증축 리모델링 법안이 국회에 발의됐고, 곧 개발이익환수법 등이 개정될 예정이다.

정 처장은 “4∙1 부동산 대책은 효과가 실로 대단했다”며 “정부가 추가적으로 기준금리를 낮추자 주택담보대출액은 늘고, 대출금리가 하락해 수요자들의 주택 구매력도 호전됐다”고 평가 했다.

수요자들의 주택 구매력을 높인 것은 전용 85㎡이하 또는 6억원 이하 주택 구매에 대한 양도세 면제와 6월말까지 적용될 취득세 추가 감면 덕이었다.

이를 증명하듯 주택 거래량이 급속도로 증가했다. 4월 이후 주택거래량은 꾸준히 증가해, 5월 주택 거래량은 9만건으로 4월 대비 13.4% 늘었다.

미분양도 감소세를 보였다. 올 4월 미분양은 7만가구로, 지난해 말 대비 6.19% 감소했다.

특히 4∙1부동산 대책의 최대 수혜를 입은 전용 85㎡ 또는 6억원 이하의 주택거래량비중은 전국 98%, 수도권 96%을 보였다.

하지만 4∙1 부동산 대책 역시 2개월을 채우지 못하며 ‘반짝’ 효과에 머물렀다는 게 정 처장의 지적이다.

6월 말 취득세 추가 감면 종료를 앞두고 시기가 끝나가자 중소형은 물론 4∙1 대책에서 벗어난 중대형과 6억원 이상의 미분양 등의 거래가 뚝 끊겼기 때문이다.

정 처장은 “특히 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트는 집값은 물론 거래량이 5월 이후 전국적으로 지속적인 하락세를 유지하고 있다”고 말했다.

마직막으로 정 처장은 이날 포럼에서 4∙1 부동산 대책 이후 시장 반응과 부동산 정책이 흘러가야 하는 방향을 제시했다.

정 처장은 “올 하반기는 비수기인 7월 이후 경제 측면에서 금리인하로 부담 경감의 긍정 요인보다 가계부채, 경기 침체, 가계소득 둔화 등 부정적 요인이 더 많다”며 “6월 말 종료되는 취득세 추가 감면으로 미분양은 다시 증가하고, 거래량 감소가 이어질 것이라고 말했다.

그는 끝으로 “주택 시장이 활기를 유지하고, 정상화 되기 위해서는 지금이야말로 정부는 지속 가능성이 높은 적절한 추가 정책을 내놓을 시기다”고 강조했다.

[PDF 다운로드] 부동산 정책&부동산 시장 동향-정찬윤 한국감정원 부동산통계처장