<4·1 대책 후속조치> 분양보증 강화·후분양으로 공급물량 제한…업계 반응은 "글쎄"

아주경제 권경렬 기자= 정부가 민간 건설사 분양 주택 공급을 조절하기 위해 분양보증을 강화하고 후분양 제도를 활성화한다는 방침을 발표했다. 하지만 그 실효성에 대해서는 의문이 제기되고 있다.

24일 국토교통부가 발표한 '4·1 부동산 대책 세부실행안'에 따르면 민간건설업체가 미분양 리스크에도 불구하고 금융비용 등을 이유로 밀어내기 식으로 분양하는 물량을 최소화하기 위해 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용해 분양예정물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안을 마련했다.

우선 분양보증 심사시 분양성 평가비중을 현 30%에서 50%까지 확대한다. 이에 따라 보증료율 차등폭을 확대해 미분양 위험이 큰 사업장의 후분양을 유도한다는 방침이다.

아울러 신규 사업승인의 엄격한 관리를 위해 '수도권 주택정책 협의회'를 통해 지자체와의 협업체계도 구축키로 했다.

그러나 분양성 평가 기준이 모호해 분양시장에 혼란을 불러일으킬 가능성이 높다는 게 업계의 반응이다.

S건설의 한 관계자는 "지금같은 시장 상황에서 어느 누가 어떤 기준으로 분양성을 평가할 수 있는지 의문"이라며 "임의적인 기준으로 공급 물량을 줄이겠다는 의미 같다"고 말했다.

국토부는 또 미분양 누적지역의 분양예정·미분양 물량을 후분양으로 전환한 업체에 대해서는 저리의 보증부대출을 지원해 후분양을 유도할 계획이다.

하지만 업계 및 전문가들은 정부의 후분양 유도 정책에 대해 회의적인 반응이다.

H건설 관계자는 "분양가의 50~60%를 대출해주더라도 아파트 분양 사업은 토지대금이 상당부분 차지한다"라며 "재고 토지를 갖고 있는 업체라면 한두군데 후분양도 가능하겠지만 신규사업을 후분양하기에는 자금 부담이 너무 크다"라고 말했다.

특히 미분양 누적지역에서 후분양으로 전환하는 것은 시장 전망이 불확실한 상황에서 위험부담이 너무 크다는 것이다.

K건설 관계자는 "준공까지 2~3년 이후 시장 상황을 예측하기 어려운데 후분양 제도에서 대규모 미분양이 발생해버리면 상당수 중견 이하 건설사들은 치명적인 타격을 입을 것"이라고 말했다.

한 단지 내에서 선분양과 후분양을 함께 진행하면 선분양주들의 반발도 있을 수 있다. C건설 관계자는 "선분양 이후 2~3년이 지나 후분양을 할 때 시세 및 분양가가 차이날 수 있다"며 "시장 상황이 나빠지면 상대적으로 손해를 보게 된 선분양주들이 반발할 것"이라고 말했다.

사업성이 낮은 단지의 대출보증으로 대주보의 위험성 역시 커질 수 있다는 지적도 있다.

부동산써브 정태희 팀장은 "사업성이 좋은 사업장은 선분양을 할 것이고 후분양을 신청하는 사업장은 분양성이 낮을 가능성이 크다"며 "후분양 결과 분양이 안되는 경우에는 대주보가 피해를 입게 된다"고 말했다.

다만 자금난을 겪는 중소형 건설사는 긍정적인 입장이다. 돈을 구하기 어려운 건설사 입장에선 저리 대출을 받아 안정적으로 건설자금을 조달해 주택 상품을 제공할 수 있어 사업 안정성이 제고될 수 있는 것이다.

한 소형건설사 관계자는 "건설사 입장에선 시장 변동성과 관계없이 후분양을 통해 최대 60%까지 건설자금을 안정적으로 지원받아 사업을 추진할 수 있다는 긍정적인 측면이 있다"고 말했다.

또 국토부는 후분양으로 전환한 물량을 준공 후 임대로 활용하는 업체에는 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증을 제공하고, 임대 활용후에는 선착순 분양을 허용할 계획이다.

건설사가 자체적으로 준공후 미분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 보증제도를 실시하고 미분양 주택을 리츠가 매입해 임대주택으로 운용한 후 매각·청산하는 방안도 추진한다.

이밖에 민간 매입임대 사업자의 주택매입을 촉진하기 위해 대주보에서 제공중인 '매입임대자금 대출보증'의 보증대상에 대해 전용면적 85㎡ 이하 기준을 폐지하고, 취급 금융기관도 확대할 계획이다.

다만 매입임대자금 대출보증의 대상 확대에 대해서는 실효성이 부족하다는 게 전문가들의 지적이다.

라이프테크 박승국 대표는 "매입임대사업자의 경우 대부분 전용면적 85㎡ 이하로 사업을 하기 때문에 실효성이 얼마나 있을지는 의문"이라고 말했다.