준공후 미분양 임대 활용, 주택공급시기 탄력 조절

전세 보증금 반환제 도입, 깡통전세 대비책 마련

아주경제 이명철 기자=앞으로 미분양을 임대로 활용하는 건설사들에게 저리의 자금지원이 가능해져 주택 부족에 따른 전세난 완화에 보탬이 될 전망이다. 또 전세 보증금 반환제도가 시행돼 깡통전세에 세들어 살아도 보증금을 떼일 위험이 크게 낮아진다.

국토교통부는 7·24 주택공급 조절방안 일환으로 이 같은 내용의 세부방한을 확정하고 오는 10일부터 시행한다고 9일 밝혔다.

방안에 따르면 우선 건설업체를 대상으로 전세보증금 반환보증과 모기지 보증을 도입키로 했다.

전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 보호하는 것이다. 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 업체들이 더 쉽게 임차인을 구할 수 있을 것으로 예상된다.

모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 발급하게 된다. 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증해 차입금리가 8% 내외(2금융권 대출 시)에서 4~5%대로 크게 낮아진다.

두 개의 보증을 동시 이용할 경우 건설사는 분양가의 최대 70~80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대로 저리로 조달할 수 있게 된다. 분양가 3억원(시세 2억7000만원) 아파트를 예로 들면 1억3000만원은 보증부 대출(연 4~5%), 1억1000만원은 전세보증금(무이자)으로 조달이 가능하다.

국토부 관계자는 “유동성 압박에 쫓겨 무리한 처분에 나서기보다 준공 후 미분양을 전세로 활용하면서 처분시기를 조절할 것”이라며 “전세 공급 확대로 가을 이사철 전세난 완화에 도움이 되고 건설사도 판매시기를 조절해 매매시장 정상화에 기여할 것”이라고 예측했다.

개인 임차인용 전세금반환보증은 주택보증이 1억원 보증금 기준 월 약 1만6000원(연 0.197%) 보증료만 부담하면 전세금 반환을 보증하는 제도다. 세입자가 살고 있는 주택이 무리한 융자 등으로 경매에 넘어갈 때 전세금이 떼일까 걱정하는 경우 사용할 수 있다.

대상 주택은 아파트·단독(다가구)·연립·다세대·주거용 오피스텔 모두 발급받을 수 있다. 전세보증금은 서울·수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한됐다. 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%이고 그 외 주택은 70~80% 선이다.

아파트 공정률 80% 이후에 분양물량 일부를 후분양으로 전환하는 조건으로 분양가의 50~60%를 연 4~5%에 조달할 수 있는 후분양 대출보증도 도입된다. 이 제도가 도입되면 건설사는 시장 상황에 맞춰 분양시기를 탄력적으로 조정할 수 있게 돼 밀어내기식 분양 등을 방지할 것으로 예상된다.

국토부는 또 분양 예정물량의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공 후 일정기간 임대로 활용 시 분양가의 10%포인트 추가 대출보증을 제공할 계획이다.

분양에 대한 사업성 평가도 강화된다. 그동안 분양성은 평가비중도 크지 않고 보증료 차등폭이 미미해 실제 보증 리스크를 반영하는 데 한계가 있었다는 지적이 제기됐다.

방안은 분양성 평가비중을 30%에서 45%로 상향 조정하고 자산 및 매출액 3000억원 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지했다. 분양성에 따른 보증료 등급은 3등급에서 5등급으로 확대해 신용등급이 낮은 중소업체도 분양성이 좋으면 낮은 보증료를 적용받도록 했다.

위부터 건설사용 전세보증금 반환보증, 모기지 보증, 개인용 전세보증금 반환보증, 후분양 대출보증 개념도. [이미지 제공 = 국토교통부]