알짜 점포인 파생상가를 아시나요?

고정고객 확보 유리

아주경제 김현철 기자 = # 서울 금천구 K디지털단지 지식산업센터(구 아파트형 공장) 지원시설 내 구내 식당을 운영하는 박씨(50)는 12년째 구내식당만 운영하고 있다. 연면적 6만㎡인 지식산업센터에서 박씨가 분양 받은 상가는 지하 1층 1485㎡ 규모로 총 분양가는 22억원이다. 박씨는 구내 식당을 운영하면서 하루 400만원, 월 8000여만원의 매출을 올리고 있다. 마진율을 50%로 고려할 경우 연 4000만원 가량의 수익을 올리고 있는 셈이다. 박씨는 "분양 당시 대출 조건이 분양가의 70%선에 달해 초기 투자 비용이 작아 수익률 제고에 큰 도움이 되고 있다"고 말했다.

상가시장에서 파생상가가 인기를 끌고 있다. 파생상가는 배후세대의 특성에 따라 파생적으로 형성되는 부수 업종을 유치하는 점포를 말한다. 소위 ‘보조 상가’라고도 불리는데 대형시설에 딸려 있는 부속점포를 뜻한다.

예를 들면 수산물전문상가의 △야채 식재료·기자재 전문점 △법조빌딩의 문구점·전문식당 △메디컬 빌딩의 약국·안경점 △학원전문상가의 서점 △의류 쇼핑몰의 수선점 △전문 병원이나 대형 예식장 건물의 식당 △지식산업센터 내의 구내식당, 편의점, 문구점 등과 같이 주 건물의 부속·보조역할을 하는 것이다.

이같은 상가들은 ‘바늘가는데 실가는’ 역할을 해 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우된다. 주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출액이 꾸준하다. 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업해 경험이 없는 초보투자자가 직접 운영을 하기에도 안정적이다.

파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다. 분양을 받으려는 경우에 배후세대의 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다. 상가규모를 감안해 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지, 집객요소나 흡입요소를 갖췄는지 등을 충분히 감안해야 한다.

파생상가는 고정고객 확보가 용이하다는 장점이 있어 분양·임대가가 상대적으로 높을 수도 있다. 투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다. 상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만, 유동인구 확보가 쉽지 않는 경우 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “최근 업무지역 일대 오피스텔, 지식산업센터, 메디컬빌딩 등이 인기를 끌면서 파생점포들의 인기도 높아지고 있다”며 “상가투자는 투자금액이 적지 않고 본인의 여력을 감안한 투자가 선행돼야 하기 때문에 과도한 융자는 피해야 한다"고 조언했다.

파생점포를 분양(예정)중인 상가로는 경기 하남 풍산동 ‘하남 수산물복합단지’, 송파 문정지구 3-2블록 ‘문정 법조프라자’, 송파 위례 신도시 C1-7블록 ‘성희프라자’, 서울 강남 역삼동 ‘강남역 센트럴애비뉴’ 등이 있다.