주택개발로 새 먹거리 찾아나선 리츠

아주경제 노경조 기자 = 부동산간접투자기구(리츠)가 투자대상을 다양화하며 덩치를 불리고 있다. 포화된 오피스시장에서 벗어나 주택·도시개발사업 등으로 눈을 돌리고 있는 것이다.

6일 국토교통부에 따르면 지난해 리츠의 오피스·리테일 투자 비율은 83.8%(10조3000억원)로 2012년 92%(7조5000억원)보다 10%포인트 가량 감소했다. 이에 비해 주택·호텔 등에 대한 리츠 투자 비율은 같은 기간 8%(7000억원)에서 16.2%(2조원)으로 2배 이상 증가했다.

업계 관계자는 "최근 리츠시장은 공급·경쟁 과열로 수익률이 낮아진 오피스를 대체할 새로운 먹거리로 주택개발에 관심을 두는 모양새"라며 "지난해 전세권 매입에 이어 투자구조에 변화를 주는 시도도 이뤄지고 있다"고 말했다.

주택개발에 뛰어든 리츠의 대표 사례로는 광희리츠가 손꼽힌다. 광희리츠는 지난해 자산관리리츠 중 처음으로 아파트 개발사업에 투자했다. 시행사 자격으로 서울 하왕십리동에 왕십리 KCC스위첸을 공급했다.

이 사업은 리츠의 특성상 투자자에게서 모은 자금과 금융기관을 통해 조달한 금액으로 공사를 진행해 분양가를 저렴하게 책정할 수 있었다는 것이 업체측 설명이다. 프로젝트파이낸싱(PF)과 달리 이자비용이 적고 시공사(KCC건설)가 지급보증을 서지 않아도 되기 때문이다.

한국자산신탁은 강남 세곡2지구에서 공동주택 개발사업을 진행 중이다. 최근 '카이트 제5호 개발전문 위탁관리리츠'를 설립하고 영업인가를 신청했다. 350억원 가량의 자본금에 1800억원의 대출금을 더할 계획이다. 광희리츠와 마찬가지로 시공사가 지급보증 부담을 갖지 않는 구조로 추진된다.

구조의 다양화도 이뤄지고 있다. 마스턴투자운용은 지난해 '마스턴 제5호 위탁관리리츠'를 설립하고 노량진에 위치한 학원건물의 전세권을 사들였다. 기존 빌딩 매입과 달리 전세권만 취득해 운용 후 처분하는 새로운 투자구조로 관심을 끌었다.

이 경우 수익원은 재임차를 통한 임차보증금, 월 임대료가 된다. 통상 소유권이 없을 경우 담보대출이 불가능하지만 마스턴5호 리츠는 담보신탁을 활용해 담보대출이 가능하도록 설계했다. 당장 빌딩을 매각하기는 싫고 현금흐름이 필요한 소유주에게도 도움이 된다는 평가다.

하지만 여전히 불황에서 벗어나지 못하고 있는 부동산 경기를 감안할 때 리츠의 주택 투자가 성공을 거둘 것이라는 데에는 부정적 견해가 많다. 정부가 민간 활성화를 추진 중인 임대주택리츠도 마찬가지다.

한 업계 관계자는 "광희리츠가 시행사로 나선 왕십리 KCC스위첸은 분양률이 저조한 것으로 알고 있다"며 "LH(한국토지주택공사)가 실시하는 희망임대주택리츠도 월세임대수익률이 투자자의 기대에 못 미쳐 실질적인 활성화에는 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.