KDI, 동아시아 6개 국가 비교분석…고령화·소가족화 주목

정책개입 조건·시기·수단 명확히 할 필요성 제기

아주경제 배군득 기자 = 향후 주택시장 안정화 정책에 대해 가격안정에서 공급 및 대출까지 포함한 포괄적인 시장안정으로 전환해야 한다는 견해가 제기됐다.

한국개발연구원(KDI) 조만 겸임연구위원은 ‘동아시아 대도시 주택가격 변동성의 비교·분석’이라는 보고서를 통해 부동산 정책개입 조건, 시기, 수단을 명확히 할 필요가 있다고 밝혔다.

조 위원은 “대부분 국가에서 부동산이 국부에서 차지하는 비중은 여타 자산보다 훨씬 높다”며 “우리나라의 경우 2011년 기준 총국가자산은 8,318조원이고 이 중 68.5%가 주거용·비주거용 건물 및 토지 자산으로 부동산 비중이 미국(약 30%) 등 선진국에 비해 월등하다”고 말했다.

이어 “부동산은 고액 투자자산인 동시에 한 번의 구입으로 다년간 소비가 가능한 내구재”라며 “개발·소유·운영에 있어서 금융의 역할이 매우 중요하다”고 덧붙였다.
 

<동아시아 6개국 주택시장 관련 지표 비교>

최근 글로벌 금융위기 과정에서 미국과 유럽의 사례에서 볼 수 있듯이 레버리지의 급격한 증감이 부동산 시장 변동성을 심화시키고 이는 다시 경제 전반의 시스템리스크로 전이돼 장기적인 경기침체로 이어질 수 있다는 우려도 내놨다.

KDI가 분석한 자료에 따르면 한국, 중국, 싱가포르, 타이완, 일본, 홍콩 등 동아시아 6개국의 주택시장 환경이 고령화·소가족화가 빠른 속도로 진행되고 있다.

1인당 국민소득은 싱가포르와 일본이 가장 높고 홍콩이 그 다음이고 우리나라와 타이완이 비슷하고 중국이 가장 낮다.

자가 거주율은 중국(89%), 싱가포르(87%), 타이완(83%) 등에서 높게 나타나고 일본과 한국, 홍콩은 각각 61%, 54%(자가보유율 61%), 51%로 임대가구 비중이 상대적으로 높게 나타났다.

KDI는 이같은 분석을 토대로 향후 정책목표를 주택가격 안정에서 보다 포괄적인 주택시장 안정으로 전환하고 이를 위한 정책개입 조건 및 시기를 명확히 할 필요가 있다고 제안했다.

예를 들어 주택가격(매매가격 및 전·월세가격), 신규공급, 주택담보대출 증가율을 기준으로 시스템리스크 가능성이 있는 주택시장 변동성을 규정하고 이러한 상황이 실제로 발생하는 경우 정책담당자들 간의 논의를 통해 시장개입 여부 및 개입방식을 결정해야 한다는 것이다.

고령화·소가족화와 같이 장기적으로 주택시장 변동성에 영향을 주는 요인과 함께, 부동산 시장과 거시경제의 다양한 연계채널에 대한 심도 있는 이론적·실증적 연구도 필요하다게 KDI의 설명이다.

또 부동산 시장 안정화 정책 효과성 및 필요성을 체계적으로 검토해 불필요한 규제 및 시장개입은 과감하게 완화 또는 철폐할 필요가 있다는 견해다.

앞으로 저성장 기조가 지속된다면 투기억제 중심의 부동산정책 기조를 탈피할 필요가 있고 이를 위해서는 분양가상한제, 개발이익환수제 등 현재 시장상황에 부적합한 규제에 대한 재검토가 이뤄져야 한다.

가용 정책수단들의 시장안정화 효과와 이들 간 역할분담에 대한 고려도 검토 대상으로 지목했다. 최근 국제비교 분석 결과에 따르면 대출규제가 부동산세제 및 통화정책에 비해 부동산 시장 및 거시시장 안정화에 효과적이라는 내용도 이를 뒷받침 하고 있다.

조 위원은 “우리나라에서도 대출규제 효과성에 관한 추가적인 연구와 사용 가능한 다양한 정책 수단의 역할분담에 대한 구제적인 계획이 필요할 것”이라며 “단기적인 시장안정화를 위해서는 대출규제를 사용하고 부동산세제 및 공급물량 조절은 중·장기적인 정책수단으로 사용하는 방안을 고려해 볼 수 있겠다”고 말했다.