[2·26 임대차 선진화 방안] 공공임대·민간제안 리츠 차이점, 기금 부실 우려는?

아주경제 권경렬 기자 = 새로 도입되는 임대주택 리츠는 공공임대리츠와 민간제안리츠로 나뉜다.

공공임대리츠는 기존 LH가 공급하던 10년임대주택을 리츠(부동산투자회사)가 짓는 것이고 민간제안리츠는 주택기금과 연기금 등 기관투자자 간 공동투자협약을 체결하고 모자(母子)리츠를 활용해 프로젝트별 심사 후 투자하는 것이다.

임대주택 리츠 도입을 통해 성공모델을 창출하면 민간자금의 임대사업 투자를 유도하고, 리츠산업 성장도 촉진하는 효과도 있다는 게 국토부의 설명이다.

하지만 결국 임대주택사업에 주택기금이 리스크가 있는 투자를 하는 셈이어서 기금 부실 우려가 나온다.

이에 대해 국토부 관계자는 "공공임대 리츠는 공공택지를 조성원가 이하로 매입해 건설하고 10년뒤 LH 매입확약 등으로 기금 부실 가능성이 거의 없다"고 말했다.

또 체계적인 사업성 심사 등으로 투자위험을 저감한다는 계획이다.

우선 분양심사·PF대출 보증 등 주택사업 분석에 대한 전문성이 있는 대주보를 출자업무 전담기관으로 지정한다. 기관투자자와 공동 심사를 통해 투자분석을 강화한다.

최종적으로 기금운용심의회의 심의를 거쳐서 투자여부를 결정하도록 심사 절차를 마련하게 된다.

리츠를 통한 임대주택 공급 방식이 LH에 대한 간접지원이 아니냐는 지적도 나온다.

이에 대해 국토부 관계자는 "임대주택을 지속적으로 공급하기 위해 도입하는 것"이라며 "현행 LH 직접 건설방식은 LH 부채증가가 불가피해 더이상 작동이 어려운 상황"이라고 설명했다.

LH의 부채는 지난 2012년말 기준 138조원으로 부채비율은 466%에 이른다.

따라서 기존에 LH가 수행하던 역할을 리츠가 수행함으로써 LH 부채증가 없이 임대주택을 건설해 공공주택 공급목표 달성한다는 것이다.

리츠를 통한 민간자금 유치시 임대주택의 공공성이 훼손될 우려도 있다.

이에 대해 국토부는 "임대료 통제 등의 규제를 받는 공공임대주택은 오히려 확대되고 민간의 창의성과 자금을 활용해 다양한 입지에 다양한 가격의 임대주택을 공급하는 효과가 있어 공공성 훼손 우려는 없다"고 설명했다.

특히 주택기금이 민간제안임대 리츠에 출자하는 것은 민간투자자에게 특혜를 주는 것 아니냐는 의문도 제기된다.

그러나 국토부는 민간의 창의적인 사업 제안이 현실화될 수 있도록 주택기금이 일부 신용보강을 제공하는 것은 맞지만 민간제안 사업에 대해서는 사업성 분석을 거쳐 사업성이 낮을수록 제안자의 후순위 참여비율을 높여 도덕적 해이를 방지한다는 계획이다.

또 사업제안자가 해당 사업의 자산관리회사(AMC)를 수행해 사업의 최종적인 위험의 주체가 되도록 해 주택기금의 손실을 막는다는 것이다.

국토부는 리츠의 민간자금 유치 가능성이 충분하다고 판단하고 있다.

국토부 관계자는 "공공임대리츠는 주택가격이 연 1.5%만 상승해도 안정적으로 5% 이상 출자수익을 달성하도록 사업구조를 표준화했다"며 "장기투자를 고려하는 기관에게 안정적인 투자처 제공할 수 있다"고 말했다.

앞서 지난 13일 기관투자자를 대상으로 개최한 투자설명회에서 투자의향을 조사한 결과 투자의향이 있는 투자자가 50%에 달했다.

다만 국토부 관게자는 "사업초기에는 기본적으로 주택기금과 LH 위주로 출자가 이루어질 것이며 향후 사례축적을 통해 공공임대리츠의 출자수익 구조가 일반화되면 민·관 공동출자도 가능할 것"이라고 설명했다.

국고채 이상의 수익을 보장하면서도 안정적인 투자처 제공으로 충분히 민자유치 가능하다는 것이다.

국토부 관계자는 "공공임대리츠에 대한 융자는 건설 즉시 시세 차익을 15% 확보할 수 있는 임대사업에 LTV 20~30% 수준으로 융자하는 것"이라며 "실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.5%) 이상 가능하다"고 말했다.

건설임대 리츠는 인적·물적 자원이 없으며, 10년 임대 후 청산되는 특수목적 법인이므로 공공기관으로 지정되지는 않는다.

다만 공공부문의 출자로 운영되는 법인이므로 자금 운용과 사업 수행과 관련해 공적인 감독을 받을 예정이다.

주택기금이 출자하는 리츠는 인적·물적 자원이 없는 명목 회사(페이퍼컴퍼니)이며 실질적인 업무는 AMC인 LH가 수행할 예정이다.

국토부는 여타 LH 공공임대주택과 동일하게 LH 사업수행에 대해 관리·감독한다.

리츠가 공급하는 공공임대주택은 LH가 공급하는 10년 공공임대와 동일하게 임대주택법에 따라 표준임대보증금과 표준임대료 이하로 임대조건이 결정된다.

공공임대 리츠는 정부(국민주택기금)와 LH가 출자하고 공기업인 LH가 자산관리를 수행하게 돼 임차인은 임대차 계약 종료 시 안전하게 임대보증금을 돌려받을 수 있다.

기관투자자의 요구수익률을 보장하게 되면 비용이 증가되고 임대료 상승으로 전가되는 것 아니냐는 지적도 있다.

이에 대해 국토부 관계자는 "주택기금과 LH 출자, 주택기금의 후순위 융자, LH 매입확약 등 공공의 신용보강을 통해 민간자금의 위험을 낮추게 되면 오히려 조달비용을 절감된다"며 "임대조건은 기존 LH 공공임대주택과 동일한 조건으로 결정되므로 부담이 증가하지 않는다"고 설명했다.

리츠가 공급하는 공공임대주택도 5년 후 분양전환이 가능할 전망이다.

현행 임대주택법상 10년 공공임대주택은 의무임대기간의 2분의 1이 경과하면 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의할 경우 가능하다고 명시돼 있다.

국토부 관계자는 "5년 후 조기 분양전환은 정부의 10년 이상의 장기 임대주택 재고 확충 정책과 시장상황 등을 고려해 추진할 수 있다"고 설명했다.

법령상 임대주택용지는 현재도 주택의 규모에 따라 60㎡ 이하는 조성원가의 60% 이하, 60～85㎡는 조성원가의 85% 이하로 공급하게 된다. 이에 따라 택지 할인공급 등으로 발생된 리츠의 임대수익은 결국 보통주 주주인 LH에게 귀속될 예정이다.