[르포] 강남 재건축의 '핵' 개포지구, 상승 국면 맞나

강남권 최대 재건축지구인 개포지구가 후끈하다. 사진은 개포주공 1단지 전경.

아주경제 권경렬 기자 = "지난달까지 호가도 수천만원씩 오르고 거래도 많이 이뤄지다 이달 들어 주춤한 상태다. 하지만 하락세로 반전한 것은 아니고 임대소득 과세라는 일시적인 악재와 단기 급등에 따른 반락일 뿐이다." (서울 강남구 개포동 서울공인 김진호 대표)

서울 강남권 최대 재건축 단지인 개포지구 일대가 사업에 속도를 내면서 주목받고 있다. 지난 2012년 하반기 저점을 찍은 이후 꾸준히 상승세다. 다만 이달 들어 거래가 주춤하고 호가도 소폭 하락하는 등 소강상태에 접어들었다.

개포지구는 개포주공 1~4단지와 개포시영을 포함해 총 1만2410가구 규모로, 재건축이 이뤄지면 총 1만5454가구가 들어선다.

지난 주말 둘러본 개포동 일대 공인중개업소들은 간간이 걸려오는 집주인들의 문의전화 외에는 한산했다. 정부의 임대소득 과세 정책에 매수자들이 관망세로 돌아서자 집주인들이 눈치작전에 들어간 것이다.

개포지구는 올 들어 사업속도가 가장 빠른 주공 2·3단지를 중심으로 호가(집주인이 부르는 값)가 5000만~6000만원까지 올랐다.

지난해 초까지만 해도 4억원을 밑돌던 개포주공 2단지 전용면적 25㎡형은 연말에 4억3000만원을 넘어섰고 올 들어서는 4억5000만원까지 거래가 이뤄졌다. 호가는 5억원에 육박한다.

호가는 2·3단지가 먼저 올랐지만 실제 거래는 가구 수가 많은 1·4단지를 중심으로 이뤄졌다.

이달 들어 매수세가 주춤하자 일부 집주인들이 호가를 1000만원가량 내린 상황이다. 그러나 현지 공인중개사들은 일시적인 하락일 뿐 이미 대세는 상승국면에 접어들었다고 판단하고 있다.

인근 H공인 관계자는 "강남권에는 다주택자들이 많다 보니 임대소득 과세가 악재로 작용한 것은 사실"이라면서도 "이미 바닥을 치고 올라왔기 때문에 이달만 지나면 다시 상승세로 전환할 것"이라고 전망했다.

공인중개사들이 개포지구의 대세 상승을 점치는 이유는 단연 수익성 때문이다.

개포주공 1단지 재건축조합에 따르면 전용 35㎡형을 현금청산 시 받을 수 있는 권리가액은 재건축 후 전용 84㎡(구 33평) 기준 6억9400만원이다. 현재 6억원 선에 거래되고 있는 점을 감안하면 취득세와 중개수수료 등을 제외하더라도 매수 즉시 7000만~8000만원의 이득을 보는 셈이다.

평형이 커질수록 수익률도 높아진다. 1단지 전용 49㎡형의 경우 권리가액이 10억4200만원이다. 이 평형은 현재 8억1000만~8억3000만원이다. 2억원가량 이득을 볼 수 있는 것이다.

다만 현재의 권리가액은 조합 측의 추산이기 때문에 실제 사업에 들어가면 달라질 수 있다. 재건축업계 관계자는 "조합원 분양 및 일반분양을 진행하게 되면 추가 부담금이 늘어날 수도 있고, 사업이 지연되면 조합의 부담도 커지기 때문에 현재 계산된 금액만큼의 수익을 얻지 못할 수도 있다"고 말했다.

개포지구 일대 조합들은 올해 안에 관리처분 인가를 받아 이르면 내년 하반기 분양에 나설 계획이다. 2·3단지의 경우 이달 내 사업시행 인가를 받을 예정이다. 1단지의 경우 현재 강남구청의 건축심의가 진행 중이다.

김진호 서울공인 대표는 "분양가 상한제가 폐지된다면 개포지구의 일반분양가는 신반포 1차 수준인 3500만~4000만원에 이를 것"이라며 "부동산 침체기를 지나면서 소형과 대형 평형의 가격차가 줄었는데 사업이 본궤도에 오르면 다시 격차가 커질 수 있다"고 말했다.