임대사업자 등록, 금융지원·조세감면으로 연 수익률 0.46~0.72%p 상승

임대의무기간 탄력 운영, 임차권 양도·전대 허용 등 추진

아주경제 이명철 기자 =앞으로 준공공임대주택으로의 전환 시 기존 임대 기간이 최대 5년까지 인정되고 임대의무기간을 탄력 운영한다. 재산세·소득세·법인세 감면 확대 및 양도세 면제도 추진된다.

민간 임대주택의 임차권 양도·전대가 완전 허용되고, 5년 임대주택 분양전환 산정기준이 분양 당시 공고된 건축비로 정해진다.

이 같은 임대사업자 지원을 통해 매입임대·준공공임대의 수익률이 미등록 임대에 비해 다소 개선될 전망이다.

국토교통부는 민간임대사업 활성화를 위해 이 같은 내용의 임대주택법 시행령·시행규칙 개정안을 입법예고한다고 17일 밝혔다. 개정안은 규제 심사와 법제처 심사를 거쳐 7월말 시행될 예정이다.

개정안에 따르면 우선 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년매입임대를 준공공임대로 전환·등록 시 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대 임대의무기간(10년)으로 인정토록 했다..

지난해말 도입된 준공공임대란 조세감면·금융지원 혜택을 주는 대신 10년 의무임대, 최초 임대료를 주변 시세 이하로 제한, 임대료 연 5% 이하 인상 등의 제한을 두도록 한 제도다.

일반 매입임대(5년)와 준공공임대의 임대의무기간 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대해 임대의무기간을 사실상 탄력 운영된다.

매입을 계기로 새로 등록하는 임대사업자에 대해서도 매각을 허용하고 부도, 파산, 2년연속 적자, 2년연속 부의 현금흐름 시 일반매각을 허용하던 것을 12개월간 전체 공실률이 20% 이상인 임대사업자의 경우 가능토록 했다.

민간임대사업자 임대주택의 임차권 양도·전대의 경우 임대사업자 동의 시 완전 허용토록 했다. 지금까지는 근무·치료 등으로 40㎞ 이상 이사하거나 상속·혼인에 따른 이사, 국외 이주 등에만 양도·전대가 허용됐다.

5년 건설 임대의 분양전환가격은 최초 입주자모집공고 시 주택가격(건축비·택지비)과 분양전환 시 감정평가금액 산술 평균액으로 하되, 주택 산정가격(분양전환 시 표준건축비)을 초과하지 못하도록 했다.

공공임대 임대보증금 증액 시 분할납부할 경우 가산금리는 정기예금 금리 이하로 규정했다.

이와 함께 국토부는 준공공임대 등록요건을 완화하고 가벼운 의무위반 형벌을 과태료로 전환하는 임대주택법 개정안의 국회 통과도 추진할 예정이다.

또 준공공임대 조세감면을 강화한 조세특례제한법 개정안은 6월 국회에 제출한다. 개정안을 보면 재산세 감면률은 전용 40~60㎡가 75%, 6~85㎡가 50%로 25%포인트씩 확대된다. 소득세·법인세는 10%포인트 늘어난 30% 감면한다. 향후 3년간 신규·미분양주택 또는 기존주택을 구입해 준공공임대로 등록할 경우 양도소득세가 면제된다.

다음달에는 국민주택기금 운용계획을 변경해 기금에서 지원 중인 임대주택 매입자금의 지원 대상을 신규·미분양주택 및 기존주택에서 신규·분양주택으로 확대한다.

이달 중 주택공급에 관란 규칙을 개정해 민영주택 분양 시 단지·동·호 단위의 통분양 허용 대상을 임대사업자 중 리츠·부동산펀드에서 20가구 이상 임대사업자 모두로 늘릴 계획이다. 단 해당 주택은 매입임대 또는 준공공임대로 등록해야 한다.

국토부는 이 같은 제도 개선을 통해 미등록 임대보다 5년매입·준공공임대 수익성이 개선될 것으로 내다봤다.

주택산업연구원에 따르면 10년 임대 후 매각 시 연평균 수익률을 시뮬레이션 결과 5년매입임대의 경우 금융지원 확대로 3.59%에서 4.05%로 높아질 것으로 추산됐다. 대상 주택은 전용 40~60㎡로 주택가격이 1% 올랐다고 가정했다.

준공공임대는 조세감면과 금융지원으로 수익률이 3.96%에서 4.66%로 개선됐다. 미등록 임대는 2.10%에 불과했다.

국토부 주거복지기획과 관계자는 “제도개선이 완료되면 미등록임대사업자의 임대사업자 등록 및 신규공급이 활성화되고 준공공임대가 크게 증가할 것”이라며 “주택 임대시장이 안정·투명화하고 서민의 주거비 부담이 완화될 것으로 기대된다”고 전했다.