[김부성의 부동산 힐링테크] 닫힌 부동산 셔터문 언제쯤 열릴까?

정부의 2·26, 3·5 전월세 과세 및 보완책은 봄바람이 불던 주택시장을 단기간에 겨울로 되돌려놓기에 충분한 깜짝 정책이었다. 뜻밖의 정책에 주택시장은 다시 얼어붙었고 다주택자들은 거의 '멘붕'상태에 빠져있는 상황이다.

다주택자들에 대한 규제를 풀어 정부와 시장이 의도하던 대로 주택시장이 살아나고 있는 찰나에 갑자기 압박하는 정책을 쓰니 시장에서 받아들이는 충격이 더욱 컸고 정부의 시그널이 과연 무엇인지 속뜻을 알기 어렵다고들 얘기한다.

2주택 이상 다주택자 중 연간 월세소득이 2000만원이 넘어가는 경우 주택을 처분하거나 보증금을 올리고 월세를 낮추거나 둘 중 하나를 선택하려는 게 대부분이다.

정부에서 권장하는 준공공 임대 등록을 고려하는 임대인은 극소수다. 세제혜택이 있기는 하지만 최초 보증금을 시세보다 20% 정도 낮은 수준으로 맞춰야 하고 10년에 걸쳐 전월세를 물가상승률 수준에 불과한 연 5%이내로만 인상해야 하는 제약이 있다. 준공공 임대 의무기간인 10년을 채우지 못하면 그동안 받은 세제혜택을 다시 추징당한다.

전세가격이 급등하는 상황에서 재계약을 하면 수천만원에서 억대의 전세인상분이 생기는데 굳이 준공공임대로 등록하는 것은 자칫 장기간 돈이 묶인다는 불안감을 가져올 수 있다.

준공공 임대는 정부가 해야 할 공공임대 공급을 힘에 부치니 다주택자들에게 약간의 당근책을 제시해 떠맡으라는 것과 다를 바 없다. 당근책에 비해 리스크가 훨씬 커 다주택자들이 외면할 수밖에 없다.

전월세 과세 정책 발표 이후 다주택자들은 주택을 팔기도 준공공 임대 등록이나 임대사업자등록을 선뜻 하기도 내키지 않은 상태다. 갈팡질팡하면서 주택을 처분하거나 월세를 낮추고 전세 보증금을 올리는 방안을 놓고 주택을 처분할 생각까지 하고 있다. 이런 상황에서 주택 거래가 정상화되거나 활성화 될리는 만무하고 거래절벽 우려가 현실화되는 것은 당연하다.

6월 국회에서 정부의 전월세 과세 정책 기존 안이 그대로 통과된다면 주택시장 거래절벽 현상은 1년 이상 이어질 수도 있다. 정부의 정책수정과 보완이 시급한 이유다.

최소한 국회통과 때 상당폭의 정책 수정보완을 통해 시장충격을 줄이고 시장 회복에세 찬물은 끼얹지 않아야 닫힌 부동산 셔터문이 다시 올라갈 수 있을 것이다.

김부성 부동산富테크연구소 대표 www.bootech.co.kr / http://cafe.naver.com/bootechhospital