[김부성의 부동산 힐링테크] 전월세 과세 시대 집주인의 대응전략은?

‘주택 임대차시장 선진화 방안’은 오는 6월 국회에서 최종 통과 여부나 수정보완 여부가 결정될 것으로 보인다. 일단 ‘2·26 대책’과 ‘3·5 보완대책’이 국회에서 통과된다는 전제 하에 임대인(집주인) 입장에서 전월세 과세시장에서 대응하는 방법은 어떤 것이 있을까?

1주택자나 고가주택이 아닌 주택을 보유했다면 전월세 과세를 겁내지 말라는 점이다. 1주택자인 경우 본인은 다른 주택에 전세나 월세를 살면서 현재 보유 중인 주택을 임차인에게 전세를 주더라도 세금이 전혀 부과되지 않는다. 월세의 경우에도 기준시가 9억원이 넘지 않으면 세금이 전혀 부과되지 않기 때문에 아무런 걱정이 없다. 다만 기준시가가 9억원이 넘으면 월세에 대해서는 세금이 부과된다는 점은 참고해야 한다.

2주택자라면 연간 임대소득에 따라 세금부담이 달라진다. 연간 임대소득이 2000만원 이하면 내년말까지는 비과세지만 2016년부터는 비과세에서 과세로 변경된다. 단 세율이 종합소득세가 아닌 14% 단일세율로 적용되고 임대소득 공제비율도 기존 45%에서 60%로 높아지는데다 임대소득 공제금액도 높아져 세금부담은 그리 높지 않을 전망이다.

연간 임대소득이 2000만원을 초과하면 단일세율이 아닌 종합소득으로 과세하기 때문에 세부담이 다소 증가할 수 있다.

직장인이 아니라면 건강보험료나 국민연금과 같은 추가비용이 늘어나는 것도 큰 부담이다. 따라서 연간 임대소득금액을 2000만원 이하로 맞추는 것이 중요하다. 월세금액을 낮추고 월세보증금을 높이는 방법으로 임대를 놓는 방법이 유리하다.

전세는 기존 3주택 이상자만 과세대상이었다가 ‘3·5 보완대책’에서 2주택자에게도 2016년부터 과세를 하는 것으로 변경됐다. 

2주택자의 전세보증금 과세는 간주임대료로 계산하는데 간주임대료가 연 2000만원이 초과하는 경우에만 2016년부터 종합소득 과세, 2000만원 이하인 경우에는 단일세율로 과세된다.

3주택자는 전세보증금 3억원 초과분에 대해서만 종합소득세로 과세한다. 주택수 계산 시 기준시가가 3억원 이하면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 보유한 경우 주택수에서 제외된다. 전세보증금이 10억원 정도라고 해도 실제 직장인들이 내는 세금은 다른 소득이 있다면 70만원에도 미치지 못한다. 임대수입만 있으면 연 12만원 수준에 불과하다.

김부성 부동산富테크연구소 대표 www.bootech.co.kr / http://cafe.naver.com/bootechhospital