박원순, 서부이촌동 2단계 종상향 보상 카드...반대급부는?

[김창익기자의 부동산 인더스토리]한전부지·여의도 경우 40% 기부채납 요구...주민 수용 여부 미지수

서울시가 서부이촌동 개발 가이드라인을 마련, 블록별 주민설명회를 조만간 개최할 방침이다.

시는 올초 서부이촌동에 대해 2단계 종 상향을 통해 자체 개발의 길을 터주는 내용을 골자로 한 개발방향을 제시했다. 2종 일반주거지역(법적상한 용적률 250%)에서 3종(300%)을 건너뛰고 준주거지역(400%)으로 용도지역 변경을 해주겠다는 것이다.

이는 용산역세권개발 지정과 무산에 따른 주민피해에 대한 일종의 보상 성격으로 풀이된다. 이 구역에 속하는 중산시범아파트(228가구)의 경우 2005년 추진위원회를 설립, 재건축을 추진하다 용산국제업무지구로 지정되며 사업이 무산된 경우여서 주민들의 피해의식이 상대적으로 크다.

이에 따라 용적률 상향조정을 통해 사업성을 끌어올려 주민들이 자체 재건축에 보다 쉽게 나설 수 있도록 시가 일종의 당근을 제시한 셈이다.

법적상한 용적률만 따지면 이렇게 될 경우 중산시범의 경우 24층, 이촌시범과 미도연립은 30층 재건축이 가능해진다. 서울시의 한강변 재건축 가이드라인인 수변 경관관리계획상 이촌동의 경우 최대 35층 재건축이 가능해 가이드라인상으로도 별로 문제될 게 없다.

하지만 2단계 종 상향에 대한 반대급부가 문제다. 아직 시가 반대급부를 명확히 제시하지 않았지만 특혜 시비를 차단하기 위해서는 기부채납 등 주민들이 그에 상응하는 대가를 치러야 한다.

나주혁신도시로 본사 이전을 하는 삼성동 한국전력 본사 부지가 대표적인 예다. 박 시장은 지난 4월 1일 이 부지에 대해서도 3종 일반주거지역에서 준주거지역을 건너뛰어 상업지역으로 2단계 종 상향을 허용할 방침을 밝혔다. 이럴 경우 상한 용적률이 300%에서 800%로 세 배 가까이 뛰어 100층 이상의 초고층도 가능할 것으로 전망된다. 시는 이에 대한 대가로 부지의 40%를 기부채납하도록 했다. 땅값이 4조~5조 원에 달할 것으로 추산돼 기부채납을 금액으로 따져 2조 원가량 된다. 

'2단계 종 상향-40% 기부채납' 간 딜은 되짚어보면 오세훈 전 서울시장이 꺼냈던 개발 인센티브 카드다. 오 전 시장은 여의도 구역의 경우 일반주거지역에서 상업지역으로 2단계 용도변경을 해주고 40%에 달하는 기부채납을 요구했었다. 기부채납은 70층 이상의 초고층 주상복합이 가능해 수익성이 그만큼 커지는 것에 대한 일종의 가격인 셈이다.

여의도의 경우 주민들이 높은 기부채납률에 반발, 개발 사업 자체가 답보상태에 빠졌었다. 종 상향-기부채납 딜은 기본적으로 건물 연면적을 넓혀주고 그 대가로 땅을 기부채납하는 구조다. 세월이 갈수록 감가상각되는 건물과 반대로 가치가 높아지는 땅을 맞바꾸는 것이다. 장기적으로 보면 주민입장에서는 딜로 인한 이익을 담보할 수 없는 딜인 셈이다. 

서부이촌동과 철도기지창을 합쳐 개발키로 하면서 삼성물산 컨소시엄이 2007년 말 당시 땅값으로 제시한 금액은 8조 원에 달했다. 서부이촌동 부지 가격이 3조 원가량 된 셈이다. 이의 40%를 기부채납한다고 하면 1조 원 이상에 해당하는 부지를 시에 기부채납해야 한다.

이 같은 안을 제시할 경우 서부이촌동 주민들이 이를 수용할지 여부가 서부이촌동 개발의 관건이 된다.