규제 완화 통한 민간참여 확대로 그린벨트 해제지역 개발 촉진

아주경제 이명철 기자 =규제 개선을 통한 투자활성화를 추진하고 있는 정부가 이번에는 개발제한구역(그린벨트) 개발사업의 원활한 추진을 위해 규제 완화 보따리를 대거 풀었다.

부동산 경기 회복의 중책을 짊어진 국토교통부는 또 다시 민간 자본의 참여 확대라는 카드를 빼들었다. 그린벨트에서 해제된 지역 개발의 사업성을 높여 민간의 투자를 확대하겠다는 의도다.

현재 그린벨트 해제지역 개발은 여의도 면적 4배에 달하는 약 12.4㎢ 규모지만 각종 규제로 추진이 지지부진하다는 평가를 받았다. 이에 따라 집단취락 해제지역에 판매시설이나 공장 등 설립을 허용하고 임대주택 의무 공급을 사실상 폐지하는 등 강력한 ‘당근책’을 내놓으면서 민간의 투자가 확대될지 관심이 모인다.

◆그린벨트 공장·상가 짓고 임대 줄여 사업성 ↑

국토부가 10일 발표한 ‘개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침’ 및 ‘도시·군관리계획수립지침’ 일부 개정안을 보면 집단취락 해제지역은 용도지역의 변경폭이 넓어졌다. 집단취락 해제지역 1656개(106㎢) 중 정비가 완료되거나 진행 중인 곳이 10%인 171개에 그친다는 점을 감안한 조치다.

현재 지침에 따르면 해제취락은 자연녹지와 제1종 전용·일반주거지역으로만 변경이 가능하다. 중규모 취락(100~300가구)은 제2종 전용주거(5층 이하), 300~1000가구 규모 취락은 제2종 일반주거, 1000가구 이상 대규모 취락은 면적 5% 이내로 준주거·근린상업 지역으로 변경이 허용된다.

앞으로는 이와 상관없이 기존 시가지나 공항·항만·철도역 등 주요 거점시설과 가까워 상업·공업기능 등 토지이용수요가 있다면 주거·근린상업·준공업지역으로도 변경할 수 있도록 했다.

국토계획법을 보면 1종 전용주거는 건폐율 50%에 용적률 50~100%지만 준주거는 건폐율 70%에 용적률 200~500%, 근린상업은 건폐율 70%, 용적률 200~900%로 큰 차이가 있다. 지을 수 있는 건물의 종류나 규모가 커져 사업성이 높아지는 셈이다.

현재 해제취락은 서울·수도권이 549개(35.4㎢)로 가장 많고 이어 광주권 399개(26.5㎢), 대전권 219개(7.6㎢), 대구권 170개(9㎢), 부산권 165개(19.4㎢) 등 순이다.

용도지역 변경에 따른 난개발 방지를 위해서는 공원·녹지·주차장 등 기반시설을 설치해 이익을 환수하고, 전략환경영향평가, 도시계획위원회 심의, 국토교통부 협의 등 절차를 거치도록 했다. 지가 급등 및 투기행위 발생 시에는 토지거래허가구역으로 지정할 예정이다.

임대주택 의무 공급의 완화는 사업시행자의 부담을 완화하기 위한 방안으로 풀이된다. 지금까지는 그린벨트를 해제해 주택을 건설하려면 임대주택을 35% 이상 의무 공급해야 했다. 앞으로는 임대주택 건설용지가 6개월 이상 매각이 되지 않을 경우 분양주택 건설용지로 변경·공급할 수 있게 된다. 분양용지 변경 시 임대주택 건립 의무는 사라진다.

그린벨트를 풀어 산업단지나 물류단지로 개발할 때 적용됐던 공원녹지 조성 의무는 일반 지역처럼 도시공원이나 녹지 외에 저수지·하천 등 공공녹지를 포함한 면적이 5~10% 이상이면 된다. 현재는 도시공원이나 녹지를 5~10% 이상 확보해야 했다.

민간 출자 범위도 확대해 사업성을 극대화했다. 해제지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인 출자 비율을 내년까지 2분의 1 미만에서 3분의 2 미만으로 한시 완화했다. 산업·물류단지 조성 때 원형지를 직접 받아 전 과정을 일괄 수행하는 민간 대행개발도 허용된다. 대행개발이 추진되면 맞춤형 용지 조성과 공사기간 단축의 효과가 있을 것으로 국토부는 내다봤다.

◆공공여력 감소, 규제 낮춰 민간 참여가 ‘답’

이번 대책은 정부 관계기관 합동으로 지난해 5월부터 추진 중인 투자활성화 대책의 일환이다. 정부는 개발제한 뿐만 아니라 산업단지, 혁신도시 등 지역 균형발전을 위해 추진 중인 각종 개발에 대한 규제를 개선해 투자를 촉진시키겠다는 복안을 갖고 있다.

당시 1차 회의에서 정부는 입지규제 개선안으로 그린벨트 해제절차 간소화, 공장증축 규제 완화 등을 발표한 바 있다. 7월 2차 투자활성화 회의를 통해서는 그린벨트 해제지역 개발사업 단위면적 제한 기준을 풀고 환지방식으로 사업할 수 있도록 했다.

그린벨트 규제완화에 대한 의지는 올해 2월 경제혁신 3개년 계획에서도 나타난다. 이 계획을 통해서도 국토부는 해제취락의 용도변경을 쉽게 하겠다고 밝힌 바 있다. 3월 제5차 무역투자진흥회의 후 발표한 지역경제 활성화 대책에서도 그린벨트 해제지역의 규제를 합리화하겠다고 밝히기도 했다.

민간 참여의 확대는 이번 정부의 핵심 방안이다. 국토부는 주택시장 활성화 및 임대주택 공급 확대를 위해서도 민간 자본이 투입된 리츠를 도입했으며 공공택지 조성 등에도 민간 참여를 유도할 방침을 세웠다.

국토부 관계자는 “현재 한국토지주택공사(LH) 등 공기업 자금난과 사회간접자본(SOC) 투자 감소로 공공자본이 투입될 여력이 현저히 떨어졌다”며 “규제 완화로 사업성이 개선돼 이번 그린벨트 해제지역에도 앞으로 4년간 최대 8조5000억원의 투자가 이어질 것”이라고 전했다.